Wynajmujesz mieszkanie i zastanawiasz się, jak koszty z tym związane wpływają na Twoją zdolność kredytową? A może posiadasz mieszkanie na wynajem i uzyskujesz z tego tytułu przychód? Dowiedz się, jak obie te sytuacje wpływają na Twoją zdolność kredytową i jak rozpatrują to banki. Zapraszamy do lektury.
Wynajem długoterminowy a zdolność kredytowa
Na zestawienie wynajem mieszkania a zdolność kredytową warto spojrzeć z dwóch perspektyw. Zarówno z punktu widzenia osoby najmującej, jak i wynajmującej. Tylko wtedy temat ten pokryje się kompleksowo.
Mieszkasz obecnie w wynajmowanym mieszkaniu i masz umowę podpisaną na dłuższy czas? Jak wygląda zestawienie wynajem długoterminowy a zdolność kredytowa? Oczywiście posiadanie tego typu zobowiązania ma wpływ na ocenę zdolności kredytowej przez analityków instytucji finansowej. Jest to związane z tym, że jest to koszt ponoszony przed wnioskodawcę w dłuższej perspektywie. Z drugiej strony zakup mieszkania na własny użytek wpływa na to, że nie ma już potrzeby najmowania nieruchomości. Jeżeli umowa kończy się niebawem i nie będzie trzeba opłacać wynajmu nieruchomości w trakcie spłaty kredytu hipotecznego, to nie powinno to wpływać na obniżenie Twojej zdolności kredytowej. Warto dokładnie omówić to ze specjalistą z banku.
Spójrzmy teraz na to, czy wynajem mieszkania zwiększa zdolność kredytową, jeżeli to Ty jesteś właścicielem tej nieruchomości i uzyskujesz z tego tytułu przychód. Oczywiście to kolejny składnik dochodów wnioskodawcy. Każdy z banków ma nieco inną politykę w tym zakresie oraz swoje obostrzenia. Dotyczy to m.in. minimalnego okresu obowiązywania umowy czy też traktowania tych pieniędzy jako tzw. dochód dodatkowy, czyli doliczanie np. 50% ich wartości do przychodu. Co do zasady jednak dochód uzyskiwany z najmu zwiększa zdolność kredytową i pozwala na zaciągnięcie w banku większego zobowiązania. To cenny bonus dla właścicieli nieruchomości, którzy inwestują w ten sposób. Wpływ na ocenę zdolności kredytowej mają wszystkie udokumentowane przychody osiągane przez wnioskodawcę w ostatnim czasie.
Warunki do spełnienia, aby dochód z najmu podwyższał zdolność kredytową
Jak już wspomniano, banki ustalają własne warunki w zakresie doliczania dochodu z najmu nieruchomości do oceny zdolności kredytowej. Każdy przypadek warto rozpatrywać indywidualnie i dokładnie zapoznać się z ofertami instytucji finansowych. Podstawowe kryteria brane pod uwagę przez bank to:
- minimalny okres uzyskiwania dochodu;
- uzyskiwanie wpływów z najmu na rachunek bankowy;
- posiadanie podpisanej umowy najmu;
- posiadanie prawa własności do danej nieruchomości (przy udziałach liczy się to proporcjonalnie);
- brak zaległości wobec Urzędu Skarbowego i zgłoszenie dochodu z najmu do Urzędu Skarbowego.
Poszczególne instytucje finansowe mają inne kryteria w zakresie uwzględniania dochodu z najmu. Zazwyczaj dolicza się jego procentową wartość. Przykładowo w BNP Paribas jest to 75%, a w Citi Handlowym 50%. Do tego różni się okres trwania najmu. Wybrane banki wymagają kilku miesięcy, a przykładowo ING Bank Śląski oczekuje nieprzerwanej historii wynajmu danej nieruchomości przez ostatnie 24 miesiące liczone od dnia złożenia wniosku kredytowego.
Chcąc ubiegać się o tego typu produkt bankowy, warty sprawdzić nasz artykuł o tym, ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny. Wpływ na zdolność kredytową ma wiele aspektów. To nie tylko poziom osiąganych dochodów, uzyskiwanie dodatkowych dochodów i posiadane zobowiązania, ale także wiek kredytobiorcy, ilość osób w gospodarstwie domowym czy też dotychczasowa historia. Pary i małżeństwa mogą ubiegać się o kredyt wspólnie, co zazwyczaj przekłada się na lepsze warunki kredytu i większą zdolność. Zawsze należy podchodzić do tego indywidualnie.
Ranking kredytów hipotecznych
Rata miesięczna
2 182,88 zł
Całkowity koszt
304 862,95 zł
| Oprocentowanie | 5,66% |
| Marża | 1,85% |
| Ubezpieczenie | 0,00 zł |
| Rata miesięczna | 2 182,88 zł |
| Całkowity koszt | 304 862,95 zł |
| Suma spłacanych odsetek | 304 862,95 zł |
| RRSO | 5,81% |
| Przykład reprezentatywny | Przykład reprezentatywny Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego z okresowo stałym oprocentowaniem w VeloBank S.A. zabezpieczonego hipoteką wynosi 7,11%. RRSO obliczyliśmy przy następujących założeniach: kredyt został wypłacony w całości w jednej transzy, okres kredytowania: 300 miesięcy, całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów): 538 000 zł, LTV (kwota kredytu do wartości zabezpieczenia): 74,72%, oprocentowanie stałe w okresie pierwszych 5 lat: 6,30% w skali roku, w dalszym okresie oprocentowanie zmienne wynosi 6,71%, a WIBOR1M wynosi 4,86% (według stanu na dzień 5.09.2025r.), całkowity koszt kredytu 591 486,70 zł (w tym: prowizja: 0 zł, odsetki: 559 853,34 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): 19 zł, usługi dodatkowe: „konto z pakietem” [tj. rachunek płatniczy w VeloBanku SA z wpływem min. 3000 zł/miesięcznie, dostępem do bankowości internetowej i zgodą na e-korespondencję – sms i mail] – opłata za prowadzenie konta w banku 0 zł, opłata za dostęp do bankowości internetowej 0 zł, ubezpieczenie VeloBezpieczny dystrybuowane przez bank – koszt ubezpieczenia w całym okresie kredytowania 31 614,36 zł), całkowita kwota do zapłaty: 1 129 486,70 zł, liczba rat: 300, sposób spłaty: raty równe (bez okresu karencji w spłacie) w wysokości 3 565,67 zł w okresie pierwszych 5 lat, a od 6 roku 3 682,97 zł. Kalkulację obliczyliśmy na dzień 11.09.2025 r. na reprezentatywnym przykładzie. Udzielenie kredytu i jego wysokość uzależnione są od pozytywnego wyniku analizy Twojej zdolności kredytowej. W RRSO nie uwzględniliśmy kosztu operatu szacunkowego nieruchomości (koszt nieznany bankowi) – usługa zlecana przez klienta we własnym zakresie. Nie uwzględniliśmy również kosztu ubezpieczenia nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu. Koszt ubezpieczenia nie jest nam znany. Masz możliwość przedstawienia jako zabezpieczenie kredytu ubezpieczenia nieruchomości spoza oferty dostępnej za pośrednictwem banku – na podstawie umowy ubezpieczenia, zawartej z ubezpieczycielem znajdującym się na liście publikowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Jeżeli Twój kredyt będzie wypłacony w transzach, dodatkowo poniesiesz koszty inspekcji nieruchomości w wysokości zgodnej z Tabelą Opłat i Prowizji VeloBank S.A. dla kredytów hipotecznych (liczba inspekcji uzależniona jest od liczby transz). Na dzień sporządzenia tego dokumentu koszt jednej inspekcji wynosi 280 zł. Stałe oprocentowanie kredytu niesie za sobą ryzyko, że wysokość raty może być okresowo wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego w tym okresie wskaźnika referencyjnego, wykorzystywanego jako indeks w umowie kredytowej (WIBOR1M). Wzrost wartości wskaźnika referencyjnego WIBOR1M w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej może prowadzić do wzrostu raty kredytu po zakończeniu tego okresu i przejściu na oprocentowanie zmienne. Po zmianie formuły oprocentowania na oprocentowanie zmienne ponosisz ryzyko zmiennej stopy procentowej, które polega na tym, że w razie wzrostu wartości wskaźnika referencyjnego, wzrośnie oprocentowanie Twojego kredytu, a tym samym wzrośnie wysokość raty oraz łączny całkowity koszt kredytu. Ochronę ubezpieczeniową w ramach ubezpieczenia „VeloBezpieczny” świadczy Towarzystwo Ubezpieczeń na Życie Cardif Polska S.A. Ubezpieczenie obejmuje zgon ubezpieczonego, trwałą i całkowita niezdolność do pracy, poważne zachorowanie, utratę pracy oraz pobyt w szpitalu. Z ubezpieczenia będziesz mógł skorzystać, jeżeli analiza Twoich potrzeb i wymagań potwierdzi, że są one dla Ciebie odpowiednie. Przed zakupem ubezpieczenia koniecznie przeczytaj Ogólne Warunki Ubezpieczenia – w dokumencie znajdziesz szczegółowy zakres ochrony, ograniczenia oraz wyłączenia odpowiedzialności. OWU oraz pozostałe dokumenty dostępne są na www.velobank.pl lub w placówkach banku. VeloBank S.A. pełni rolę agenta ubezpieczeniowego wpisanego do rejestru agentów ubezpieczeniowych prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego, pod numerem 11254447/A. |
| Wymagane konto osobiste | Nie |
| Minimalny wkład własny | 10% |
| Maksymalna kwota kredytu | 3 000 000 zł |
| Maksymalny okres | 35 lat |
| Wcześniejsza spłata kredytu | 0% |
| Ubezpieczenie pomostowe | brak |
| Dane adresowe | Rondo Ignacego Daszyńskiego 2 C, 00-843 Warszawa |
| Telefon | +48 664 919 797 |
| NIP | 701-110-51-89 |
Ukryj szczegóły
Rata miesięczna
2 212,46 zł
Całkowity koszt
320 702,92 zł
| Oprocentowanie | 5,80% |
| Marża | 1,99% |
| Ubezpieczenie | 0,00 zł |
| Rata miesięczna | 2 212,46 zł |
| Całkowity koszt | 320 702,92 zł |
| Suma spłacanych odsetek | 320 702,92 zł |
| RRSO | 6,18% |
| Przykład reprezentatywny | Przykład reprezentatywny Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) kredytu mieszkaniowego zabezpieczonego hipoteką, wypłaconego jednorazowo wynosi 6,53% i wyliczona została przy założeniach: całkowita kwota kredytu 393 729,37 zł (bez kredytowanych kosztów), okres kredytowania 22 lata i 11 miesięcy (275 miesięcznych rat do spłaty), wniesiony wkład własny klienta: 34,86% całkowitego kosztu kredytowanej inwestycji, oprocentowanie zmienne kredytu: 5,99% w stosunku rocznym (na które składa wskaźnik referencyjny WIBOR 1M oraz marża Banku w wysokości 1,95% przy założeniu, że w całym okresie kredytowania prowadzimy dla Ciebie rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy i na tym rachunku w każdym miesiącu kalendarzowym zapewnisz wpływy nie mniejsze niż 3 000, 00 zł z przynajmniej jednego z poniższych tytułów: a) wynagrodzenia z umowy o pracę, b) emerytury, c) renty, d) dochodów z innych źródeł), równa rata kapitałowo-odsetkowa w wysokości 2 687,36 zł, całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta wynosi 746 871,10 zł, całkowity koszt kredytu 353 141,73 zł przy uwzględnieniu następujących kosztów: odsetki 337 552,68 zł oraz koszty z tytułu: ubezpieczenia kredytobiorców kredytów mieszkaniowych 7 739,14 zł (za pierwsze 4 lata), ubezpieczenia przedmiotu obciążonego hipoteką (np. nieruchomości) od ognia i innych zdarzeń losowych wg oferty proponowanej przez Bank Pekao S.A. w imieniu PZU S.A. 321,17 zł (za 12 miesięcy), opłaty miesięcznej za kartę debetową MasterCard Debit FX wydaną do rachunku bankowego 5,00 zł, opłaty za kontrolę nieruchomości 440,00 zł, podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki 19,00 zł. Kalkulacja dokonana na dzień 2.01.2026 r., na reprezentatywnym przykładzie. |
| Wymagane konto osobiste | Tak |
| Minimalny wkład własny | 10% |
| Maksymalna kwota kredytu | 2 520 000 zł |
| Maksymalny okres | 30 lat |
| Wcześniejsza spłata kredytu | 3% kwoty do 3 lat, potem 0%. |
| Ubezpieczenie na życie | Wymagane |
| Ubezpieczenie pomostowe | Tak, 1% do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku. |
| Ubezpieczenie niskiego wkładu | Tak |
| Dane adresowe | ul. Żubra 1, 01-066 Warszawa |
| Telefon | 519 222 222 |
| NIP | 526-000-68-41 |
Ukryj szczegóły
Rata miesięczna
2 278,65 zł
Całkowity koszt
317 926,27 zł
| Oprocentowanie | 5,75% |
| Marża | 1,90% |
| Ubezpieczenie | 0,00 zł |
| Rata miesięczna | 2 278,65 zł |
| Całkowity koszt | 317 926,27 zł |
| Suma spłacanych odsetek | 317 926,27 zł |
| RRSO | 6,07% |
| Przykład reprezentatywny | Przykład reprezentatywny RRSO dla oprocentowania okresowo stałego Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu hipotecznego z oprocentowaniem okresowo stałym wynosi 6,49% i wyliczyliśmy ją przy założeniach: całkowita kwota kredytu hipotecznego (bez kredytowanych kosztów) wynosi 549 738 zł, okres kredytowania 27 lat, rata kredytu 3 306,82 zł, liczba rat 325, oprocentowanie w pierwszym 60-miesięcznym okresie obowiązywania stopy stałej 5,65%, a w dalszym okresie kredytowania oprocentowanie zmienne 5,71% (suma stałej marży 2,00% oraz wskaźnika referencyjnego WIBOR 6M, który według stanu na 28.02.2026 r. wynosi 3,71%), kredyt zabezpieczony jest hipoteką na nowo nabywanej nieruchomości o wartości 876 775 zł. Marża wynosi 2,00%, przy założeniu, że przez 55 miesięcy kalendarzowych po miesiącu, w którym wypłacimy kredyt masz konto Millennium 360°, na to konto co miesiąc wpływa Twoje wynagrodzenie lub inny dochód netto i wykonasz kartą debetową do tego konta transakcje bezgotówkowe na kwotę min. 500 zł m-cznie oraz przez 36 miesięcy kalendarzowych po miesiącu, w którym wypłacimy kredyt, pozostaniesz stroną umowy ubezpieczenia na życie pod nazwą „Życie pod ochroną”, zawartej za naszym pośrednictwem (działamy jako agent ubezpieczeniowy Towarzystwa Ubezpieczeń na Życie Europa S.A.). Całkowity koszt kredytu hipotecznego wynosi 591 317,10 zł. W tej kwocie zawiera się: prowizja za udzielenie kredytu 0 zł, odsetki 529 616,55 zł, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych 21 392,80 zł (dostępne za naszym pośrednictwem), ubezpieczenie na życie 40 088,75 zł (dostępne za naszym pośrednictwem), PCC 19 zł i opłata sądowa za ustanowienie hipoteki 200 zł. Koszt prowadzenia konta wynosi 0 zł. Opłata za obsługę karty debetowej lub płatności zbliżeniowych BLIK wynosi 0 zł, jeśli w poprzednim miesiącu zapłacisz kartą lub BLIKIEM minimum raz, jeśli masz 18-26 lat lub 5 razy, jeśli masz powyżej 26 lat. Całkowita kwota do zapłaty wynosi 1 141 055,10 zł. Obliczenia wykonaliśmy 05.03.2026 r. na reprezentatywnym przykładzie, zakładając, że spełnisz warunki do utrzymania obniżonego oprocentowania. W przypadku kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem występuje ryzyko, że w okresie stosowania stałej stopy procentowej Twoja rata może być wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego wskaźnika referencyjnego WIBOR 6M, który jest stosowany w kalkulacji wysokości oprocentowania zmiennego. Po zmianie oprocentowania Twojego kredytu na zmienne, wzrost wskaźnika referencyjnego w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej może spowodować, że istotnie wzrośnie rata kapitałowo-odsetkowa i tym samym całkowity koszt Twojego kredytu. Z kolei w okresie stosowania zmiennego oprocentowania występuje ryzyko wzrostu oprocentowania. Jego wysokość zależy bowiem od wskaźnika referencyjnego WIBOR 6M. Jeśli wskaźnik referencyjny wzrośnie, to wyższe będzie oprocentowanie Twojego kredytu i wzrośnie miesięczna rata kapitałowo-odsetkowa. Wzrośnie wtedy również całkowity kosztu kredytu. |
| Wymagane konto osobiste | Tak |
| Minimalny wkład własny | 10% |
| Maksymalna kwota kredytu | 3 000 000 zł |
| Maksymalny okres | 35 lat |
| Wcześniejsza spłata kredytu | 0% |
| Ubezpieczenie na życie | Wymagane |
| Ubezpieczenie pomostowe | brak |
| Ubezpieczenie niskiego wkładu | Tak |
| Dane adresowe | ul. Stanisława Żaryna 2A, 02-593 Warszawa |
| Telefon | 801 331 331 lub +48 22 598 40 40 |
| NIP | 526-021-29-31 |
Ukryj szczegóły
Czy wynajem mieszkania obniża zdolność kredytową?
Wiele osób przez wiele lat wynajmuje mieszkanie, aby uzbierać środki na wkład własny niezbędny do wzięcia kredytu hipotecznego na własną nieruchomość. Jeszcze inne decyduję się na najem z innych powodów. W pewnym momencie chcą jednak kupić coś na własność i wtedy zastanawiają się nad tym, czy wynajem mieszkania obniża zdolność kredytową? Wbrew pozorom odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Jest to związane z tym, że kredytobiorców dzieli się na kilka grup.
Pierwszą z nich są osoby, które planują zakup nieruchomości na własny użytek, czyli do mieszkania w niej. W takiej sytuacji opłaty ponoszone z tytułu najmu mieszkania nie powinny wpływać na zdolność kredytową. Jest to związane z tym, że nie są traktowane jako stałe zobowiązanie finansowe. Co do zasady uznaje się, że po zakupie mieszkania nabywca przeniesie się do niego i jednocześnie nie będzie ponosić dalej kosztów związanych z najmem innego. Do tego dla banku informacja o tym, że wnioskodawca nie ma problemów z opłacaniem najmu i tym samym nie powinien mieć problemów z regularną spłatą zobowiązania.
Kiedy najem może obniżyć zdolność kredytową wnioskodawcy? Dzieje się tak wtedy, gdy nieruchomość nabywana jest w celach inwestycyjnych i kredytobiorca mieszka w innym wynajmowanym mieszkaniu. Wówczas związane z tym koszty traktowane są jako stałe zobowiązanie i proporcjonalnie obniża zdolność kredytową. W praktyce oznacza to, że zmniejsza to maksymalną kwotę udzielanego kredytu, co może przełożyć się na trudności z zakupem upatrzonej nieruchomości. Warto rozważyć związane z tym plusy i minusy.
Komentarze i opinie użytkowników