Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Kiedy przysługuje zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przysługuje przede wszystkim kredytobiorcom, którzy zawarli umowę po 21 lipca 2017 roku. To właśnie wtedy weszła w życie Ustawa o kredycie hipotecznym, która reguluje zasady kredytów hipotecznych udzielanych konsumentom. Do tego o zwrot prowizji możemy się ubiegać, gdy nastąpiła całkowita spłata zobowiązania lub nadpłata, która skróciła okres kredytowania.

Co ważne, w przypadku kredytów hipotecznych zawartych przed 21 lipca 2017 r. uzyskanie zwrotu jest znacznie trudniejsze, a wszystko zależy od konkretnych zapisów umowy. Sytuacja ta różni się od kredytów konsumenckich, gdzie ochrona działa szerzej.

Jaka jest podstawa prawna do zwrotu prowizji?

Prawo do proporcjonalnego zwrotu kosztów wynika wprost z przepisów oraz ich wykładni.

Podstawą w tym przypadku stanowi:

• ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 roku,
• oraz wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 2019 r. (sprawa C-383/18).

W orzeczeniu TSUE jednoznacznie wskazano, że w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu konsument ma prawo do obniżenia całkowitego kosztu kredytu, obejmującego wszystkie koszty, a nie tylko odsetki.

Interpretację tę konsekwentnie wspierają Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Rzecznik Finansowy, które wprost wskazują, że banki powinny stosować proporcjonalny zwrot kosztów pozaodsetkowych po skróceniu okresu kredytowania.

Co ważne, kredyty konsumenckie podlegają ustawie o kredycie konsumenckim, a kredyty hipoteczne - ustawie o kredycie hipotecznym (od 2017 r.).

Jakie koszty pozaodsetkowe podlegają proporcjonalnemu zwrotowi?

W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego zwrot nie dotyczy samych odsetek, lecz tzw. kosztów pozaodsetkowych, które wchodzą w skład całkowitego kosztu kredytu.

Najczęściej są to:

• prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego,
• opłaty przygotowawcze i administracyjne,
• ubezpieczenie (jeżeli zostało pobrane z góry za cały okres kredytowania).

Proporcjonalny zwrot oznacza, że bank oddaje kredytobiorcy tę część kosztów, która przypada na okres, o jaki skrócono obowiązywanie umowy. A zatem im wcześniej spłacony kredyt, tym wyższy zwrot.

Co do zasady zwrotowi nie podlegają:

• opłaty notarialne,
• koszty wyceny nieruchomości,
• opłaty sądowe.

Warto jednak wiedzieć, że orzecznictwo TSUE sugeruje szerokie podejście do pojęcia całkowitego kosztu kredytu, dlatego w sporach indywidualnych możliwa jest szersza interpretacja przepisów ustawy.

Jak obliczyć kwotę zwrotu prowizji metodą liniową?

Najczęściej stosowanym sposobem wyliczenia zwrotu prowizji jest metoda liniowa, rekomendowana m.in. przez UOKiK i Rzecznika Finansowego.

Wzór metody liniowej:

(Koszty pozaodsetkowe / liczba dni trwania umowy) × liczba dni skrócenia okresu kredytowania

Aby poprawnie wykonać obliczenia, potrzebujesz:

• daty uruchomienia kredytu hipotecznego,
• pierwotnego okresu kredytowania (z umowy),
• daty wcześniejszej spłaty,
• zestawienia kosztów pozaodsetkowych,
• pierwotnego harmonogramu spłat.

Dla większej precyzji warto skorzystać z kalkulatorów online dostępnych na stronach UOKiK i Rzecznika Finansowego, które automatycznie uwzględniają skrócenie okresu kredytowania i liczbę dni.

Metoda liniowa jest dziś najbezpieczniejszym i najczęściej akceptowanym sposobem wyliczania zwrotu przez banki.

Jakie są zasady naliczania rekompensaty za wcześniejszą spłatę?

Choć kredytobiorcy mają prawo do zwrotu prowizji i innych kosztów pozaodsetkowych, bank może w określonych sytuacjach naliczyć rekompensatę za wcześniejszą spłatę. Jej wysokość i okres naliczania są jednak ściśle ograniczone przepisami.

W przypadku kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy wcześniejsza spłata lub nadpłata kredytu nastąpi w ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy. Dodatkowo rekompensata może wynieść maksymalnie 3% spłacanej kwoty, ale nie więcej niż równowartość odsetek za 12 miesięcy.

Po upływie 36 miesięcy bank nie ma prawa pobierać rekompensaty przy zmiennym oprocentowaniu.

Inaczej wygląda sytuacja przy oprocentowaniu stałym. Rekompensata może być naliczana przez cały okres obowiązywania stałej stopy, a jej wysokość zależy od realnych kosztów, jakie bank poniósł w związku z wcześniejszą spłatą.

Niemniej, niezależnie od rodzaju oprocentowania, rekompensata banku nie może przekraczać kosztów faktycznie poniesionych przez bank. Jeżeli bank nie wykaże realnej straty, pobranie rekompensaty może być kwestionowane

Jak złożyć wniosek o zwrot prowizji do banku?

Zgodnie z przepisami bank powinien rozliczyć się z kredytobiorcą w terminie 14 dni od całkowitej spłaty zobowiązania. W praktyce jednak często konieczne jest złożenie formalnego wniosku o zwrot.

Poprawnie sporządzony wniosek o zwrot powinien zawierać:

• dane kredytobiorcy (imię, nazwisko, PESEL),
• numer umowy kredytowej,
• datę wcześniejszej spłaty,
• jednoznaczne żądanie zwrotu proporcjonalnej części kosztów pozaodsetkowych,
• numer rachunku bankowego do wypłaty środków.

Warto mieć na uwadze, że wiele banków udostępnia gotowe wzory wniosków online, oraz przyjmuje wnioski przez bankowość elektroniczną lub w oddziale.

Co zrobić w przypadku odmowy zwrotu prowizji przez bank?

Jeżeli bank odmówi zwrotu prowizji, zwróci zaniżoną kwotę, albo w ogóle nie odpowie, kredytobiorca ma prawo do złożenia reklamacji do banku. W treści reklamacji należy zawrzeć odniesienie do ustawy i orzecznictwa TSUE. Następnie bank ma 30 dni na odpowiedź na reklamację.

Jeżeli reklamacja nie przyniesie efektu, można złożyć wniosek do Rzecznika Finansowego. Ostatecznym rozwiązaniem pozostaje postępowanie sądowe przeciwko bankowi.

W praktyce wiele spraw kończy się wcześniej, bo banki często zmieniają stanowisko po interwencji instytucji nadzorczych. W razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy organizacji konsumenckich lub kancelarii prawnej.

Po jakim czasie przedawnia się roszczenie o zwrot kosztów kredytu?

Roszczenie o zwrot prowizji i innych kosztów nie jest bezterminowe. Kluczowe są 2 terminy przedawnienia:

• 6 lat - dla roszczeń powstałych po 9 lipca 2018 r.,
• 10 lat - dla roszczeń powstałych przed tą datą.

Bieg przedawnienia liczy się od daty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, a nie od daty podpisania umowy. Oznacza to, że nawet starsze kredyty mogą nadal podlegać roszczeniom o zwrot kosztów kredytów, o ile termin przedawnienia jeszcze nie upłynął.

Podsumowanie: Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego – jak to działa?

Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przysługuje głównie dla umów kredytowych zawartych po 21 lipca 2017 r. Bank powinien oddać proporcjonalną część kosztów pozaodsetkowych po skróceniu okresu kredytowania. Zwrot oblicza się najczęściej metodą liniową. W razie odmowy zwrotu warto skorzystać z reklamacji, Rzecznika Finansowego lub drogi sądowej. Roszczenie przedawnia się po 6 lub 10 latach, liczonych od daty wcześniejszej spłaty. Dopiero starasz się o kredyt? Sprawdź, jakie dokumenty do kredytu hipotecznego będą ci potrzebne.