Kredyt pod zastaw nieruchomości - na czym polega?

Na czym polega kredyt pod zastaw nieruchomości?

Czym właściwie jest kredyt hipoteczny pod zastaw domu lub innej nieruchomości? Jak sama nazwa wskazuje, jest to rodzaj zobowiązania, w którym kredytobiorca zastawia posiadaną przez siebie nieruchomość. Może to być: dom, mieszkanie, lokal usługowy czy też działka. W tego typu kredytach hipotecznych nieruchomość ta stanowi zabezpieczenie dla banku na wypadek braku wypłacalności kredytobiorcy. Przy kredycie pod zastaw nieruchomości ta ostatnia pełni role zabezpieczenia hipotecznego na wypadek trudności z regularną spłatą zobowiązania. Wówczas wierzyciel hipoteczny ma prawo dochodzić roszczeń z zabezpieczonej hipoteki, np. w wyniku sprzedaży nieruchomości. To ryzyko, które należy bezwzględnie wkalkulować przy podpisywaniu umowy pożyczki pod zastaw nieruchomości.

Z punktu widzenia kredytobiorcy, który jest jednocześnie posiadaczem innej nieruchomości, może to być bardzo korzystne rozwiązanie. Jest to związane z tym, że spada wymagana zdolność kredytowa, a bank może zaproponować lepsze warunki pożyczki, w tym niższe oprocentowanie niż w przypadku tzw. kredytów niezabezpieczonych.

Jest jednak poważne zagrożenie. Jeżeli kredytobiorca będzie niewypłacalny i pojawią się trudności w realizacji zobowiązań kredytowych, to istnieje realna szansa straty nieruchomości. Przy występowaniu dużych zaległości bank może wejść na drogę windykacyjną i na skutek prowadzonej egzekucji komorniczej może dojść do licytacji zastawionej nieruchomości. Właśnie dlatego pożyczka pod zastaw nieruchomości powinna być dobrze przemyślana i skalkulowana. Przy okazji sprawdź, co sprawdza bank przed udzieleniem kredytu.

Na te nieruchomości można wziąć kredyt pod zastaw:

• działki budowlane;
• działki rolne;
• działki rekreacyjne;
• działki inwestycyjne;
• działki z ograniczonymi prawami;
• mieszkania;
• domy;
• biurowce;
• inne budynki.

Warto dokładnie zweryfikować to w danej instytucji finansowej. Posiadanie nieruchomości na własność daje dodatkowe możliwości w kontekście zaciągania zobowiązań finansowych i pozyskiwania środków na finansowanie kolejnych inwestycji.

Uregulowanie stanu prawnego i dopuszczalne formy własności

Aby dana nieruchomość mogła stanowić zabezpieczenie pod pożyczkę hipoteczną, musi być uregulowany jej stan prawny. Oznacza to, że nieruchomość musi mieć określone prawo własności oraz założoną i aktualną księgę wieczystą. Dokumenty te potwierdzają stan prawny nieruchomości i pozwalają bankowi lub firmie pożyczkowej na ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego. Kolejnym ważnym wymogiem jest to, że przy zabezpieczeniu musi być wolna hipoteka, czyli stan, w którym nieruchomość nie jest obciążona innym wpisem lub posiada wystarczający zapis, aby dodać kolejne zabezpieczenie.

Dopuszczalne formy własności zabezpieczanej nieruchomości to:

• pełna własność,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (tzw. mieszkanie własnościowe).

Co ciekawe, można również ustanowić zabezpieczenie kredytu na nieruchomości należącej do osoby trzeciej, jeżeli ta wyrazi na to zgodę. Wówczas właściciel tej nieruchomości staje się dłużnikiem rzeczowym. Jeszcze inną formą jest współuczestnictwo w umowie osoby trzeciej jako współkredytobiorcy.

Kto może wziąć kredyt pod zastaw nieruchomości?

Oczywiście kredyt pod zastaw nieruchomości nie jest dostępny dla każdego. Możliwość taka oferowana jest przez banki osobom, które posiadają już nieruchomość na własność i nie jest ona obciążona hipoteką lub współwłasnością (z wyjątkiem ubiegania się o kredyt wszystkich współwłaścicieli). Wartość tej nieruchomości powinna wynosić około 60-80% wartości rynkowej nieruchomości, którą chce się sfinansować pożyczką pod zastaw domu, działku itd. Posiadanie nieruchomości to jednak nie wszystko. Wnioskodawca ubiegający się o kredyt pod zastaw działki, mieszkania czy domu, musi przejść pełną procedurę weryfikacyjną zgodnie ze standardami danego banku.

Zadaniem analityków bankowych jest sprawdzenie zdolności kredytowej klienta. Na tym etapie sprawdza się dochody wnioskodawcy oraz jego historię kredytową. Wszystko po to, aby ocenić ryzyko związane z udzieleniem kredytu danej osobie lub firmie. W trakcie sprawdzania ofert banków w zakresie kredytów hipotecznych, warto sprawdzić m.in. ile trzeba zarabiać, żeby wziąć kredyt hipoteczny. Skorzystanie z internetowych kalkulatorów pozwoli w szacunkowej ocenie swoich możliwości kredytowych. Jednocześnie pożyczka pod zastaw mieszkania lub innej nieruchomości może powiększyć tę zdolność. Każdy przypadek rozpatrywany jest indywidualnie.

WAŻNE: Zastanawiasz się, czy kredyt pod zastaw nieruchomości jest dla Ciebie lub jak wygląda Twoja zdolność kredytowa? Warto skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który ma odstęp do ofert wielu banków i poprowadzi Cię przez cały proces. Nie tylko przeanalizuje Twoją sytuację finansową, ale również pomoże Ci w doborze najkorzystniejszej finansowo oferty.

Jaki kredyt można wziąć pod zastaw nieruchomości?

Jaki kredyt pod zastaw nieruchomości można uzyskać? Oferta instytucji finansowych jest tu zróżnicowana i zmienia się dynamicznie. Warto trzymać rękę na pulsie i w czasie rzeczywistym weryfikować warunki i promocje kredytów hipotecznych. Zazwyczaj bank umożliwia udzielenie kredytu do 60-80% LTV (Loan to Value), czyli wartości rynkowej działki lub innej nieruchomości. Warto poznać ofertę więcej niz jednej instytucji finansowej, ponieważ maksymalna kwota kredytu może w nich znacząco się różnić.

Jak to wygląda w praktyce?

Jeżeli nieruchomość jest wyceniana na 1 000 000 złotych, to kwota pożyczki może wynieść od 600 do 800 tysięcy złotych. Daje to dodatkowe możliwości w zakresie inwestowania w nieruchomości i pomnażania swojego kapitału. Jednocześnie nie ma potrzeby zbierania dużego wkładu własnego, ponieważ zabezpieczenie dla banku stanowi zastawiana nieruchomość. Dzięki temu można szybciej sfinansować zakup nieruchomości, co ma znaczenie m.in. w przypadku rynkowych okazji lub pilnej potrzeby nabycia nowego mieszkania, lub domu.

Jak wziąć kredyt pod zastaw domu lub mieszkania?

Cała procedura wydaje się być skomplikowana, jednak odpowiednie przygotowanie ułatwi przejście przez nią. Oczywiście na początku należy zapoznać się z ofertą banków. Na tej podstawie dobiera się najkorzystniejszą z nich, uwzględniając m.in. oprocentowanie kredytu, okres kredytowania, dodatkowe koszty itd. Z punktu widzenia kredytobiorcy bardzo ważne jest to, aby dopasować ofertę najkorzystniejszą finansowo, która w perspektywie lat będzie niższym obciążeniem dla budżetu kredytobiorcy.

Po wybraniu banku przechodzi się do konkretów. Bank zleca wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę. To podstawa do określenia maksymalnej wartości udzielanej pożyczki. Następnie dochodzi do złożenia wniosku o kredyt. W tym czasie analitycy banku oceniają zdolność kredytową wnioskodawcy i ryzyko związane z udzieleniem zobowiązania. Jeżeli wszystko się zgadza, to dochodzi do podpisania umowy. Dokumenty związane z obciążeniem nieruchomości podpisywane sa u notariusza. W związku z tym kredytobiorca musi dodatkowo ponieść koszty notarialne związane ze sporządzeniem aktu oraz opłaty dotyczące wpisu zabezpieczenia do księgi wieczystej.

Później bank składa wniosek o wpisanie hipoteki na nieruchomość do księgi wieczystej, która stanowi zabezpieczenie kredytu. Po ustanowieniu hipoteki bank wypłaca środki, które muszą zostać przeznaczone na zakup nieruchomości. Wtedy rozpoczyna się spłata kredytu zgodnie z uzgodnionym harmonogramem.

WAŻNE: Ustanowienie hipoteki może skutkować koniecznością zapłaty podatku PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych), chyba że w danym przypadku przepisy dopuszczają zwolnienie z podatku.

Przeznaczenie pozyskanych środków finansowych

Środki finansowe pozyskane z kredytu pod zastaw nieruchomości, zwanego powszechnie pożyczką hipoteczną, można przeznaczyć na dowolny cel finansowania. Oznacza to, że kredytobiorca może pieniądze przeznaczyć zarówno na cele inwestycyjne, jak i konsumpcyjne. Rozszerza to możliwości względem tradycyjnego kredytu hipotecznego, który przeznaczony jest tylko na działania związane z zakupem, budową bądź remontem nieruchomości.

Przykładowo pieniądze z pożyczki pod zastaw nieruchomości można przeznaczyć na konsolidację zadłużeń w celu spłaty innych zobowiązań i odzyskania równowagi finansowej. Z jednej strony taka forma finansowania daje sporą dowolność. Z drugiej należy mieć na uwadze związane z nią ryzyka, w tym ryzyko straty nieruchomości w przypadku poważnych problemów ze spłatą pożyczki.

Parametry cenowe i struktura kosztów zobowiązania

Przed podpisaniem umowy pożyczki pod zastaw nieruchomości należy dokładnie poznać całkowity koszt kredytu. Podstawowym parametrem jest RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). To realny wskaźnik procentowy tego, ile rocznie kosztuje nas pożyczka i uwzględnia wszystkie koszty kredytowania, w tym prowizje banku i marżę. Do tego dochodzi zmienna część związana z aktualnymi stopami procentowymi i wskaźnikiem WIBOR. Inne dodatkowe koszty to m.in.: opłaty sądowe, obowiązkowe ubezpieczenie i inne.

Warto pamiętać o tym, że w przypadku kredytu hipotecznego do wyboru są oprocentowanie stałe i oprocentowanie zmienne. Koniecznie poznaj ich specyfikę i określ opłacalność każdego z nich w kontekście pozyskiwania finansowania. Oprocentowanie stałe obowiązuje zazwyczaj do 5 lat. W przypadku pożyczek pod zastaw nieruchomości w sektorze pozabankowym koszty kredytowania mogą być znacznie wyższe, dlatego warto to porównać. Ważne jest wybranie najkorzystniejszej finansowo oferty.

Harmonogram spłat i warunki wcześniejszego uregulowania długu

Kredyty pod zastaw nieruchomości charakteryzują się długim okresem spłaty zobowiązania. Zazwyczaj wynosi on od 5 do 35 lat. Dzięki temu kredytobiorca może dopasować warunki zobowiązania, w tym wysokość miesięcznej raty, do swoich indywidualnych potrzeb i możliwości. Daje to sporą elastyczność, zwłaszcza że możliwa jest przedterminowa spłata, dzięki której oszczędza się na odsetkach i zmniejsza całkowity koszt kredytu. W przypadku kredytów bankowych stosowane są też takie instytucje jak wakacje kredytowe czy karencja w spłacie kapitału. Takie rozwiązania zwiększają elastyczność zarządzania zobowiązaniem i pozwalają dostosować harmonogram spłat do aktualnej sytuacji finansowej kredytobiorcy.

Mniejsza elastyczność ma miejsce w przypadku pożyczek hipotecznych w sektorze pozabankowym. Tam również powinna być możliwa wcześniejsza spłata całości lub części kredytu w celu zmniejszenia zadłużenia i ograniczenia kosztów odsetkowych. Warto jednak dokładnie się w tym zapoznać i podjąć świadomą decyzję przed podpisaniem umowy. Co do zasady, oferty banków są korzystniejsze.

Wiek wnioskodawcy a systemy oceny wiarygodności

Ważnym czynnikiem przy ocenie wiarygodności kredytobiorcy jest jego wiek. Analitycy instytucji finansowej biorą go pod uwagę przy ocenie ryzyka udzielenia finansowania pod zastaw dowolnej nieruchomości. Banki zawsze analizują to w kontekście okresu spłaty zobowiązania. Przykładowo młodzi wnioskodawcy mogą mieć krótką historię kredytową, a starsze osoby zbliżające się do końca aktywności zawodowej stanowią dodatkowe ryzyko.

Oczywiście wiek to nie wszystko. Analitycy bankowi sprawdzają również historię kredytową każdego pojedynczego wnioskodawcy w BIK (Biuro Informacji Kredytowej) oraz pomocniczo w BIG (Biuro Informacji Gospodarczej). Na podstawie tych danych określany jest scoring kredytowy, czyli punktowa ocena wiarygodności kredytowej klienta.

Wymogi dotyczące ochrony ubezpieczeniowej majątku

Jednym z wymogów przy ubieganiu sie o kredyt pod zastaw domu, mieszkania czy działki jest posiadanie aktywnej polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Polisa ta stanowi podstawowe zabezpieczenie interesów właściciela, jak i instytucji finansowej, która ustanawia zabezpieczenie hipoteczne. Bank lub firma pożyczkowa wskazują bezpośrednio na minimalne wymogi polisy. Zazwyczaj obejmuje ona szereg zdarzeń, które mogłyby znacząco obniżyć wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie rzeczowe kredytu.

Kolejnym krokiem jest cesja praw z polisy. To przeniesienie przez właściciela zastawianej nieruchomości prawa do odszkodowania na bank lub firmę pożyczkową. Oznacza to, że gdy wystąpi szkoda na nieruchomości, to odszkodowanie wypłacone zostanie do banku lub firmy pożyczkowej, a nie do kredytobiorcy. Z perspektywy instytucji udzielającej finansowania znacznie zwiększa to bezpieczeństwo transakcji kredytowej.

Bilans korzyści i potencjalnych niedogodności rozwiązania

Oczywiście pożyczka pod zastaw nieruchomości ma plusy i minusy. Przed zaciągnięciem tego zobowiązania każdy powinien dokładnie się z nimi zapoznać, aby podjąć świadomą i korzystną dla siebie decyzję. Koniecznie weź pod uwagę potencjalne ryzyko utraty nieruchomości. Poniżej wady i zalety kredytu pod zastaw mieszkania własnościowego i innych nieruchomości.

Zalety i wady kredytu pod zastaw mieszkania

Zalety	Wady
niższe oprocentowanie w porównaniu do kredytów gotówkowych dzięki zabezpieczeniu nieruchomości wyższa dostępna kwota finansowania niż w kredytach niezabezpieczonych możliwość przeznaczenia środków na dowolny cel finansowania możliwość konsolidacji zobowiązań i obniżenia miesięcznych obciążeń dłuższy okres spłaty	ryzyko utraty nieruchomości w przypadku braku spłaty zobowiązania dłuższy i bardziej formalny proces uzyskania kredytu konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów (np. opłaty sądowe, operat szacunkowy) wymóg posiadania odpowiedniego zabezpieczenia wrażliwość na zmiany na rynku, w tym zmianę oprocentowania

Kredyt pod zastaw nieruchomości – jakie dokumenty?

W przypadku tego typu zobowiązania należy przedstawić standardowe dokumenty do kredytu hipotecznego oraz dokumenty potwierdzające prawo własności do zastawianej nieruchomości. Przedstawiciel banku powinien poinformować kredytobiorcę o wszystkich niezbędnych dokumentach, a także o terminie ich składania, aby procedura ubiegania się o kredyt przebiegała sprawnie.

Podstawowe dokumenty potrzebne do ubiegania się o kredyt pod zastaw ziemi rolnej lub innej nieruchomości to:

• akt notarialny lub inny dokument (np. sądowe poświadczenie dziedziczenia spadku, akt darowizny), który potwierdza własność zastawianej nieruchomości;
• odpis z księgi wieczystej;
• operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego;
• dokumenty finansowe i wyciągi z konta bankowego;
• zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach;
• zaświadczenie z ZUS;
• prawidłowo wypełniony wniosek o udzielenie kredytu;
• dokumenty dotyczące działki: mapa ewidencyjna, mapa zasadnicza lub z projektem podziału, wypis z rejestru gruntów, dokumenty określające przeznaczenie działki (np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy).

Standardowo procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny, w tym pożyczkę pod zastaw działki lub innej nieruchomości, trwa około miesiąca. Alternatywą do produktów bankowych jest prywatna pożyczka pod zastaw nieruchomości. Zawsze jednak warto rozważyć plusy i minusy takiego rozwiązania i podjąć świadomą decyzję. Wiąże się to bowiem z określonym zagrożeniem, w tym potencjalną stratą posiadanej już nieruchomości.

Interesuje Cię tematyka kredytów, w tym produktów hipotecznych? Koniecznie zapoznaj się z innymi naszymi artykułami dotyczącymi różnych produktów i usług bankowych.