Kredyt na dokończenie budowy - jak go uzyskać?

Jaki kredyt na dokończenie budowy domu?

Wydawało ci się, że masz wystarczające środki na postawienie domu, jednak budowa wciąż trwa, a pieniądze się skończyły? W takim przypadku możesz przerwać budowę na jakiś czas, odłożyć potrzebną sumę i dopiero wtedy dokończyć dom. Innym rozwiązaniem jest sięgnięcie po dodatkowy kredyt na dokończenie budowy. Może mieć on formę:

• zwiększenia posiadanego już kredytu hipotecznego,
• refinansowania kredytu hipotecznego,
• nowego kredytu hipotecznego,
• pożyczki hipotecznej,
• kredytu gotówkowego.

Warto też zwrócić uwagę na to, że kredyt hipoteczny na cel budowlany jest znacznie tańszy niż kredyt gotówkowy. Warto zapoznać się z RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) danego produktu bankowego. Na tej podstawie wybierze się najlepszy i najkorzystniejszy finansowo kredyt na dokończenie budowy. Przyjrzyjmy się, na czym polega każda z tych opcji.

Na czym polega zwiększenie posiadanego kredytu hipotecznego?

Jeśli budowę domu finansujesz w ramach kredytu hipotecznego, możesz zgłosić się do swojego banku z wnioskiem o wypłacenie dodatkowych środków. Jest to możliwe w sytuacji, gdy dom nie nadaje się do zamieszkania, a ty nie masz za co dokończyć jego budowy.

W tej sytuacji bank powinien zaproponować ci aneks do dotychczasowej umowy kredytowej, który zwiększy koszt całkowity kredytu i ustanowi nowy harmonogram jego spłaty. W zależności od wybranej przez ciebie opcji zwiększą się twoje miesięczne raty kredytowe lub wydłuży się okres, po jakim dojdzie do całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.

Co ważne, uzyskane środki będziesz mógł przeznaczyć wyłącznie na konkretny i z góry ustalony cel związany z budową domu.

Na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego?

Potrzebujesz dodatkowych środków na dokończenie budowy domu, a w rankingu kredytów hipotecznych znalazłeś ofertę, która jest bardziej atrakcyjna od twojego dotychczasowego kredytu? Zamiast powiększać kwotę kredytu hipotecznego w swoim banku, zdecyduj się na kredyt refinansowy z dodatkowymi środkami.

Wówczas otrzymasz nowy kredyt hipoteczny, przy czym jego część zostanie przeznaczona na spłatę wcześniejszego kredytu hipotecznego, a pozostałą sumę będziesz mógł przeznaczyć na dokończenie stawiania domu.

Na czym polega zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego na dokończenie budowy?

Z tej opcji najczęściej korzystają osoby, które chcą kupić nieruchomość, która wymaga wykończenia. Polega ona na zaciągnięciu tradycyjnego kredytu hipotecznego, który będzie zabezpieczony na powstającym domu lub działce, na której on stoi.

Na czym polega pożyczka hipoteczna?

Pożyczka hipoteczna polega na uzyskaniu finansowania, zabezpieczonego nieruchomością, która należy do kredytobiorcy. Jednocześnie wcale nie musi być to dom, na który zostaną wykorzystane otrzymane środki. Jeśli masz inny dom czy mieszkanie, to mogą one posłużyć jako zabezpieczenie takiej pożyczki.

Co ważne, w przypadku pożyczki hipotecznej, uzyskane pieniądze możesz przeznaczyć na dowolny cel. Mogą być to zarówno materiały budowlane, czy opłacenie ekipy budowlanej, jak i zakup mebli czy sprzętu RTV/AGD.

Na czym polega kredyt gotówkowy na dokończenie budowy?

Z kolei kredyt gotówkowy na dokończenie domu to opcja dla osób niecierpliwych. Jeśli pilnie potrzebujesz dodatkowych środków, uzyskanie takiego kredytu będzie najmniej skomplikowane. Dodatkowo otrzymane pieniądze będziesz mógł przeznaczyć na dowolny cel. Brzmi dobrze? Na pewno. Niemniej musisz pamiętać, że kredyt gotówkowy jest droższy od kredytów hipotecznych, co oznacza, że w przypadku większej kwoty jest nieopłacalny.

Zabezpieczenie finansowania na podstawie docelowej wartości nieruchomości

Bank udzielający kredytu hipotecznego na dokończenie inwestycji budowlanej wymaga solidnego zabezpieczenia finansowania. Pamiętaj o tym, że zabezpieczenie hipoteczne ustalane jest na wartości, jaka nieruchomość osiągnie po zakończeniu budowy. Maksymalna kwota kredytu ograniczona jest do procentu docelowej wartości rynkowej nieruchomości wg wskaźnika LTV (Loan to Value), który zazwyczaj wynosi do 80%. Oznacza to, że kredytobiorca musi posiadać wkład własny do kredytu na poziomie minimum 20% docelowej wartości domu, którego budowę chce dokończyć.

Akceptowalne formy wkładu własnego przy rozpoczętej inwestycji

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom i możliwościom kredytobiorców, banki mogą akceptować różne formy wkładu własnego. Zawsze warto dokładnie zapoznać się z polityką danej instytucji finansowej, aby uniknąć niemiłej niespodzianki. Jednocześnie wkładem własnym nie zawsze musi być gotówka. Banki często jako wkład traktują to, co już osiągnął inwestor na placu budowy.

Najczęściej jako wkład własny traktowane są:

• wartość działki,
• wartość zrealizowanych i rozpoczętych prac budowlanych.

W związku z tym, im dalszy stan zaawansowania budowy, tym łatwiej pozyskać finansowanie na jej dokończenie. Standardowo wkład własny wynosi około 10–20% całkowitej wartości inwestycji. W praktyce oznacza to, że często nie trzeba dysponować dodatkową gotówką i w pełni wystarczające są wartość działki i stan wykonanych prac.

Analiza zdolności finansowej po niedoszacowaniu pierwotnego budżetu

Wielu inwestorów boryka się z problemem rosnących kosztów prowadzonej inwestycji i niedoszacowania pierwotnego budżetu. Wówczas jednym z kroków jest ubieganie się o dodatkowe środki z banku w ramach kredytu hipotecznego na dokończenie budowy.

Każdy taki wniosek jest indywidualnie oceniany przez analityków bankowych. Nawet w przypadku dobierania kredytu, bank ponownie zbada Twoją historię kredytową w BIK (Biuro Informacji Kredytowej) oraz oceni zdolność kredytową.

Rekomendujemy zbudowanie buforu finansowego na wypadek nieprzewidzianych wydatków na budowie. Oczekiwanie na uzyskanie kredytu bankowego potrwa kilka tygodni, a wiele prac budowlanych czy procesów technologicznych nie może mieć takiego przestoju. Już na etapie planowania całej inwestycji weź to pod uwagę, odkładając środki na nieprzewidziane wydatki. Uwierz, że te przytrafiają się niemal przy każdej inwestycji.

Niezbędna dokumentacja techniczna i prawna do decyzji bankowej

Przy ubieganiu się o kredyt na dokończenie budowy domu należy przedstawić w banku szereg dokumentów technicznych i prawnych. Na tej podstawie analitycy banku określają ryzyko inwestycji i wartość zabezpieczenia hipotecznego. Podstawowa dokumentacja wymaga w procesie to:

• prawomocne pozwolenie na budowę,
• dziennik budowy z opisem stanu zaawansowania budowy i zgodności realizacji z projektem,
• kosztorys budowlany przygotowany na formularzu bankowym,
• operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego,
• wypis z księgi wieczystej określający stan prawny nieruchomości.

Wszelkie szczegóły w tym zakresie przedstawi Ci pracownik banku. Jego zadaniem jest poprowadzenie Cię przez procedurę ubiegania się o kredyt, w tym kompletowania dokumentacji technicznej i prawnej. Dostarczenie kompletu dokumentów to podstawa, aby wniosek podlegał ocenie. W przypadku braków bank wzywa wnioskodawcę do ich uzupełnienia lub podejmuje negatywną decyzję kredytową.

Mechanizm wypłaty transz i weryfikacja postępów przez rzeczoznawcę

Transze kredytu hipotecznego na budowę domu wypłacane są w częściach. Wypłata każdej transzy poprzedzona jest fachową inspekcją. Na tej podstawie weryfikowany jest postęp prac budowlanych oraz ich zgodności z projektem. Często za przeprowadzenie inspekcji budowy odpowiada rzeczoznawca. W przypadku budowy domu inwestor może skorzystać z karencji w spłacie kapitału. Oznacza to, że w okresie realizacji inwestycji spłaca się tylko odsetki od już uruchomionej kwoty kredytu, czyli otrzymanych transz. Spłata pełnych rat kapitałowo-odsetkowych rozpoczyna się dopiero w momencie zakończenia budowy i wypłaty całości środków.

Finansowanie z wykorzystaniem państwowych programów wsparcia

Budowa domu może być w części sfinansowana z wykorzystaniem rozwiązań państwowych, w tym systemach wsparcia. Przykładem jest kredyt budowlano-hipoteczny z dodatkowymi korzyściami, np. dopłatami, gwarancją wkładu własnego czy tzw. spłatą rodzinną. Ta ostatnia polega na tym, że część kredytu spłacana jest dopiero po narodzinach kolejnych dzieci. W ten sposób państwo wychodzi naprzeciw inwestorom, ułatwiając im dostęp do finansowania budowy domu. Dotyczy to zwłaszcza osób z ograniczoną zdolnością kredytową lub bez wysokiego wkładu własnego.

Szukasz najlepszej oferty dla siebie? Zachęcamy do skorzystania z usług eksperta kredytowego, który ma dostęp do ofert wielu banków. Specjalista dokładnie zapozna się z Twoimi potrzebami i na tej podstawie przygotuje dla Ciebie najkorzystniejszą ofertę. W przypadku kredytu hipotecznego na dokończenie budowy domu nawet mała różnica w oprocentowaniu może przynieść korzyści na poziomie kilkudziesięciu tysięcy złotych. Warto z tego skorzystać.

Warunki terminowe i formalności związane z oddaniem budynku do użytkowania

W przypadku większości umów kredytowych wpisywany jest wymóg ukończenia budowy domu w terminie 24 miesięcy od momentu uruchomienia środków. Jednocześnie termin ten jest ściśle związany z przedstawionym i zaakceptowanym wcześniej harmonogramem prac budowlanych, na podstawie którego wypłacane są kolejne transze.

Głównym warunkiem ostatecznego rozliczenia kredytu jest doprowadzenie domu do stanu surowego zamkniętego lub deweloperskiego, który obejmuje instalacje wewnętrzne i przygotowanie do wykończenia. Ponadto ważne jest formalne zakończenie budowy, które następuje w momencie otrzymania pozwolenia na użytkowanie lub innego dokumentu potwierdzającego legalne korzystanie z nieruchomości.

WAŻNE: Jeżeli jako kredytobiorca nie dopełnisz warunków umowy, to bank ma prawo aneksować umowę, a w skrajnych przypadkach nawet zmienić warunki finansowania na znacznie gorsze z Twojej perspektywy.

Jak uzyskać kredyt na ukończenie budowy?

Proces ubiegania się o kredyt na ukończenie budowy zależy przede wszystkim od rodzaju finansowania. Uzyskanie kredytu gotówkowego będzie w tej sytuacji najprostsze i najszybsze. Musisz po prostu przedstawić swoje dochody i ich źródło. Jeśli o taki kredyt ubiegasz się w banku, w którym masz aktywne konto, to wszelkie formalności będą bardzo uproszczone. A to oznacza, że jeśli tylko masz odpowiednią zdolność kredytową, to na pewno uzyskasz potrzebne pieniądze.

Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku kredytów hipotecznych na ukończenie budowy. Aby uzyskać takie finansowe, poza udowodnieniem zdolności kredytowej, potrzebna będzie także:

• ocena stanu budowy,
• kosztorys i harmonogram prac,
• wycena nieruchomości.

Pieniądze możesz otrzymać w całości lub w transzach, w zależności od etapu budowy. Co ważne, im bardziej zaawansowana inwestycja, tym łatwiej uzyskasz kredyt. Przy ubieganiu się o kredyt na dokończenie budowy bank wymaga przejścia standardowej procedury badania zdolności kredytowej, w tym analizy dokumentów finansowych. 

WAŻNE: W przypadku budowy systemem gospodarczym banki mogą mieć specyficzne wymagania dotyczące kosztorysu i harmonogramu.

Podsumowanie: Kredyt na dokończenie budowy- na czym polega?

Kredyt na dokończenie budowy to rozwiązanie dla osób, którym brakuje środków na finalizację inwestycji. Może mieć formę klasycznego kredytu hipotecznego, refinansowania, pożyczki hipotecznej lub kredytu gotówkowego. Jeszcze innym rozwiązaniem jest zwiększenie dotychczasowego finansowania. Bez względu na to, którą opcję wybierzesz, kluczowe jest to, że brak środków nie musi oznaczać przerwy w budowie. Dzięki odpowiedniemu kredytowi postawisz dom swoich marzeń w przewidzianym terminie.