Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny?

Jak bank analizuje finanse kredytobiorcy?

Ocena zdolności kredytowej nie polega wyłącznie na sprawdzeniu wysokości wynagrodzenia. Bank przeprowadza dwutorową analizę: ilościową oraz jakościową.

Pierwszy etap to analiza ilościowa. Na tym poziomie bank weryfikuje miesięczne dochody netto, stałe wydatki oraz istniejące zobowiązania finansowe. Uwzględniane są m.in. raty innych kredytów, limity na kartach kredytowych, koszty utrzymania czy wydatki związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego. Celem jest obliczenie tzw. nadwyżki finansowej, czyli kwoty pozostającej po odjęciu wszystkich stałych kosztów. To właśnie ona pokazuje, czy kredytobiorca będzie w stanie regularnie spłacać nowe zobowiązanie.

Kluczowe znaczenie ma tutaj wskaźnik DTI (Debt to Income), czyli stosunek wszystkich rat kredytowych do dochodu netto. Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) wskaźnik DTI nie powinien przekraczać 50% w przypadku osób zarabiających do poziomu średniej krajowej. Oznacza to, że suma rat nie może przekraczać połowy miesięcznych dochodów. Im niższy wskaźnik DTI, tym większe szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Drugim etapem jest analiza jakościowa. Obejmuje ona ocenę takich czynników jak wiek kredytobiorcy, forma zatrudnienia, liczba osób w gospodarstwie domowym oraz historia kredytowa w BIK. Na jej podstawie bank wylicza tzw. scoring kredytowy, czyli punktową ocenę wiarygodności finansowej klienta. Nawet przy wysokich dochodach negatywna historia spłat może obniżyć ocenę i zmniejszyć zdolność kredytową.

Wpływ źródła dochodu na ocenę zdolności kredytowej

Nie każda forma zatrudnienia jest traktowana przez bank w ten sam sposób. Najbardziej pożądaną i najlepiej ocenianą formą jest umowa o pracę na czas nieokreślony, ponieważ zapewnia stabilność dochodów i mniejsze ryzyko ich utraty.

Dochody z umów cywilnoprawnych, takich jak umowa zlecenie czy umowa o dzieło, również mogą być akceptowane, jednak banki zazwyczaj wymagają, aby były one uzyskiwane regularnie przez określony czas. Najczęściej jest to minimum 12 miesięcy.

W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą wymagany okres prowadzenia firmy jest jeszcze dłuższy i wynosi zwykle od 12 do 24 miesięcy. Bank analizuje wtedy dochód wykazany w dokumentach do kredytu hipotecznego, takich jak zeznania podatkowe czy księgi przychodów i rozchodów.

Banki uwzględniają także dodatkowe dochody. Premie i prowizje zazwyczaj liczone są jako średnia z ostatnich 12 miesięcy. Świadczenie 800+ nie zawsze zwiększa dochód wprost, ale może być traktowane jako czynnik pomniejszający koszty utrzymania gospodarstwa domowego, co pośrednio wpływa na poprawę zdolności kredytowej.

Zwiększenie zdolności kredytowej przez okres spłaty i współkredytobiorcę

Na ocenę zdolności kredytowej wpływa również okres kredytowania. Im dłuższy okres spłaty, tym niższa miesięczna rata, a więc niższy wskaźnik DTI. To z kolei pozwala bankowi przyznać wyższą kwotę kredytu. Należy jednak pamiętać, że dłuższy okres kredytowania oznacza wyższy całkowity koszt kredytu.

Skutecznym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest także dołączenie współkredytobiorcy: najczęściej partnera lub małżonka, a czasem również rodzica. Bank sumuje dochody obu osób, co znacząco podnosi maksymalną dostępną kwotę finansowania.

Przed złożeniem wniosku warto także spłacić istniejące zobowiązania, takie jak karty kredytowe czy kredyty gotówkowe. Nawet niewielkie limity obniżają zdolność kredytową, ponieważ bank traktuje je jako potencjalne obciążenie finansowe.

Elementy składające się na całkowity koszt kredytu

Przy wyborze kredytu hipotecznego należy zwrócić uwagę nie tylko na wysokość raty, ale również na całkowity koszt kredytu. Kluczowym wskaźnikiem jest RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), która pokazuje całkowity koszt zobowiązania w ujęciu procentowym w skali roku, uwzględniając nie tylko oprocentowanie, ale również prowizje i dodatkowe opłaty.

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów:

• marży banku - stałej części ustalanej indywidualnie przez bank,
• stopy referencyjnej, takiej jak WIBOR/WIRON - zmiennej części zależnej od sytuacji rynkowej.

Kredyty z oprocentowaniem zmiennym charakteryzują się tym, że rata może rosnąć lub maleć w zależności od zmian stóp procentowych. Z kolei oprocentowanie stałe (najczęściej okresowo stałe, np. na 5 lat) daje większą stabilność raty, ale zwykle wiąże się z wyższą początkową marżą. Wybór odpowiedniej opcji zależy od indywidualnej tolerancji ryzyka oraz planów finansowych.

Ile trzeba zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny?

Z pewnością wiele osób zastanawia się nad tym, ile trzeba zarabiać, żeby wziąć kredyt hipoteczny. Wiedza o tym determinuje kolejne kroki osób, które rozważają zakup nieruchomości na kredyt. Niestety często okazuje się jednak, że w danym momencie zawodowym nie spełniają wymogów banku lub mają na tyle niską zdolność kredytową, że jedynym rozwiązaniem jest czasowy wynajem mieszkania lub domu.

Przy kredycie hipotecznym liczy się też wkład własny. Należy o tym pamiętać, ponieważ nawet przy wysokich zarobkach niezbędne będzie posiadanie odpowiedniego zaplecza finansowego.

A jak to wygląda w praktyce? Osoba zarabiająca 4000 zł netto może liczyć na średnią zdolność kredytową na poziomie około 267 000 zł (przy braku innych zobowiązań i standardowym okresie spłaty). Z kolei osoba otrzymująca pensję minimalną ma zdolność kredytową na poziomie około 193 245 zł.

Niestety trudno obecnie o kupienie za to mieszkania nawet w mniejszych miejscowościach.

Oczywiście wpływ na zdolność kredytową danej osoby ma kilka czynników, w tym m.in.:

• rodzaj umowy i źródło dochodów;
• wysokość dochodów;
• posiadanie innych zobowiązań finansowych;
• liczba osób na utrzymaniu;
• historia kredytowa;
• wiek kredytobiorcy.

Jak już wspomnieliśmy, banki przy analizie wniosku kredytowego stosują również wskaźnik DTI (Debt to Income). W praktyce oznacza to, że wysokość raty kredytu nie powinna przekraczać około połowy miesięcznego dochodu netto. To jedna z kluczowych zasad wpływających na wyliczaną zdolność kredytową. Warto też pamiętać, że nawet przy identycznych zarobkach zdolność może się różnić między bankami, ponieważ każda instytucja stosuje własną politykę kredytową oraz inne założenia dotyczące rat równych i rat malejących. Dlatego pomocny może być kalkulator zdolności kredytowej lub porównanie kilku ofert.

Z doświadczenia wiemy, że zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym liczona jest bardzo surowo. Warto jednak zapoznać się z ofertą różnych instytucji finansowych i ją porównać. W tym celu możesz sprawdzić rodzaje kredytów bankowych oraz nasz ranking kredytów hipotecznych.

Wymagane zarobki dla singla, pary i rodziny z dziećmi

Wysokość wymaganych dochodów zależy od kwoty kredytu oraz sytuacji rodzinnej.

Singiel musi zarabiać co najmniej około 2900 zł miesięcznie netto, aby mieć jakąkolwiek zdolność kredytową. Przy dochodach na poziomie 5000 zł netto może liczyć na kredyt rzędu około 240 tys. zł, przy standardowych kosztach utrzymania i braku innych zobowiązań.

W przypadku par sytuacja wygląda korzystniej. Aby uzyskać kredyt na poziomie 500 tys. zł, łączne dochody powinny wynosić około 9000 zł netto miesięcznie.

Kredyt na 800 tys. zł wymaga już dochodów rzędu 12 tys. zł miesięcznie dla całego gospodarstwa domowego. Warto pamiętać, że bank zawsze analizuje koszty utrzymania. Im więcej osób w rodzinie, tym wyższe przyjmowane wydatki.

Obecność dzieci wpływa na zdolność kredytową poprzez zwiększenie kosztów utrzymania. Jednocześnie świadczenie 800+ może częściowo kompensować te wydatki, ponieważ bank uwzględnia je jako element poprawiający sytuację finansową gospodarstwa domowego.

Jak to wygląda w przypadku bezpiecznego kredytu 2%?

Jeszcze kilka lat temu w Polsce funkcjonował program „Bezpieczny Kredyt 2%” na zakup pierwszego mieszkania na własność. Obecnie został on zakończony i nie można już składać nowych wniosków.

A ile trzeba było zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny 2%? Aby z niego skorzystać, należało spełnić szereg wymogów, w tym m.in. posiadać mniej niż 45 lat i nie posiadać żadnych udziałów w innej nieruchomości. W przypadku singli zdolność kredytowa przy kredycie 2% wyglądała mniej więcej tak:

• zarobki 3000 złotych: zdolność 140 tysięcy złotych;
• zarobki 4000 złotych: zdolność 220 tysięcy złotych;
• zarobki 6000 złotych: zdolność 375 tysięcy złotych
• zarobki 7000 złotych: zdolność 450 tysięcy złotych.

Jeszcze bardziej restrykcyjne wymagania obejmowały pary oraz rodziców w pojedynkę wychowujących dziecko. Wskazuje to na to, z roku na rok coraz trudniej było o dostanie kredytu hipotecznego i coraz mniej osób mogło sobie na niego pozwolić. Chodzi nie tylko o wysokość zarobków, ale również wysokość raty kredytowej spłacanej w wieloletniej perspektywie. Przy zmiennej stopie procentowej rata ta może się zmieniać, dlatego warto uwzględnić to przy wyborze optymalnej opcji kredytu.

Warto dodać, że obniżone oprocentowanie w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2%” powodowało, że rata kredytu była niższa, co bezpośrednio zwiększało zdolność kredytową i zmniejszało wymagany poziom dochodów oraz wkład własny.

Obecnie regularnie powraca temat nowych wersji programu wspierającego zakup nieruchomości, takich jak „Mieszkanie na Start”. Ich ostateczne warunki, w tym poziom oprocentowania, będą miały istotny wpływ na przyszłą zdolność kredytową osób planujących zakup mieszkania.

Łukasz GłębockiZobacz artykuły autora

Data dodania: 10.01.2024

Aktualizacja: 01.03.2026