Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego?

Jakie dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego?

Nie da się ukryć, że uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z wieloma formalnościami. Mogą one przebiegać szybko i sprawnie, jeśli złożysz w banku wszystkie wymagane i poprawnie wypełnione dokumenty. Można podzielić je na 3 kategorie:

• dokumenty dotyczące tożsamości kredytobiorcy,
• dokumenty dotyczące sytuacji finansowej kredytobiorcy,
• dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości.

Oczywiście poszczególne banki mogą mieć własne wymagania pod względem zestawienie takiej dokumentacji, ale większość pozycji będzie się zgadzać bez względu na to, gdzie starasz się o kredyt hipoteczny. Przyjrzyjmy się zatem, jakie dokładnie dokumenty musisz dostarczyć do banku.

Warto jednak pamiętać, że lista dokumentów nie jest zamknięta. Bank może poprosić o dodatkowe zaświadczenia, jeśli twoja sytuacja zawodowa, źródło dochodu albo stan prawny nieruchomości wymagają bardziej szczegółowej weryfikacji.

Dodajmy, że zanim złożysz wniosek, dobrze jest sprawdzić terminy ważności poszczególnych dokumentów, ponieważ część z nich (np. zaświadczenia od pracodawcy lub z ZUS) obowiązuje tylko przez określony czas. Dzięki temu unikniesz opóźnień wynikających z konieczności ich ponownego dostarczenia.

Na szczęście banki coraz częściej dopuszczają przesyłanie dokumentów w formie elektronicznej, co przyspiesza procedurę i pozwala szybciej przejść do etapu analizy kredytowej.

Dokumenty do kredytu hipotecznego - tożsamość kredytobiorcy

W tym przypadku sprawa jest prosta. Aby bank potwierdził twoją tożsamość, będziesz musiał okazać dowód osobisty lub paszport. Wszystko po to, aby bank mógł zweryfikować, czy udziela kredytu właściwej osobie.

Dodatkowo niezbędne jest posiadanie numeru PESEL, który bank wykorzystuje do jednoznacznej identyfikacji kredytobiorcy. Warto pamiętać o jeszcze jednej kwestii: jeśli masz aktywne zastrzeżenie numeru PESEL, musisz je cofnąć przed podpisaniem umowy kredytowej, ponieważ zastrzeżenie uniemożliwia bankowi przeprowadzenie pełnej weryfikacji bezpieczeństwa.

W przypadku obcokrajowców wymagania są nieco większe. Oprócz paszportu konieczne może być przedstawienie karty pobytu, potwierdzenia legalnego zatrudnienia lub innego dokumentu umożliwiającego ocenę statusu pobytowego i tożsamości.

Dokumenty do kredytu hipotecznego – sytuacja finansowa

Zanim bank wyda decyzję kredytową, musi sprawdzić, czy masz odpowiednią zdolność i wiarygodność kredytową. W tym celu będziesz musiał przygotować dokumenty związane z twoją sytuacją finansową, czyli najprościej rzecz ujmując, dotyczącą twojego źródła i wysokości miesięcznych dochodów.

W przypadku umowy o pracę będą to:

• zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach,
• wyciąg z konta bankowego z ostatnich 3-12 miesięcy,
• deklaracja PIT-37 z potwierdzeniem jej przyjęcia przez urząd skarbowy,
• umowa o pracę lub świadectwo pracy,
• zaświadczenie z ZUS o wysokości wypłacalnego świadczenia (jeśli kredytobiorca takie uzyskuje).

Warto pamiętać, że większość banków wymaga, aby zaświadczenie o zarobkach było wystawione na ich własnym, dedykowanym formularzu. Inne dokumenty mogą zostać uznane za niewystarczające.

Co ważne, banki preferują kredytobiorców z umową o pracę na czas nieokreślony, ponieważ ta zapewnia większą pewność i stabilności dochodów. Jeżeli pracujesz na umowie na czas określony, bank może wymagać dłuższego stażu pracy lub przedstawienia kilku kolejnych przedłużeń umów, aby potwierdzić ciągłość zatrudnienia.

W przypadku umowy-zlecenia lub umowy o dzieło będą to:

• zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach,
• wyciąg z konta bankowego z ostatnich 3-12 miesięcy,
• deklaracja PIT-37 z potwierdzeniem jej przyjęcia przez urząd skarbowy,
• kopia zawartych umów cywilnoprawnych, związanych z zatrudnieniem,
• rachunki z umów cywilnoprawnych,
• zaświadczenie z ZUS o wysokości wypłacalnego świadczenia (jeśli kredytobiorca takie uzyskuje).

W przypadku działalności gospodarczej będą to:

• zaświadczenie o wpisie do CEIDG,
• zaświadczenie z ZUS-u o niezaleganiu z tytułu składek,
• zaświadczenie z urzędu skarbowego z tytułu zobowiązań podatkowych,
• poświadczenie nadania numerów REGON oraz NIP,
• deklaracja podatkowa PIT-36 lub PIT-36L,
• wyciąg z konta bankowego z ostatnich 3-12 miesięcy,
• oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu w roku bieżącym,
• ewentualnie: zezwolenie na prowadzenie działalności koncesjonowanej, umowa spółki, oświadczenie.

Do tego w zależności od tego, jaką formę księgowości prowadzisz w ramach swojej działalności gospodarczej, będziesz musiał przedstawić nieco inne dokumenty z tym związane. Przy pełnej księgowości są to: deklaracja CIT i PIT, bilans oraz ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych. Poza tym banki zwykle wymagają również pełnego rachunku zysków i strat, który w połączeniu z bilansem pozwala dokładnie ocenić sytuację finansową firmy.

W przypadku ryczałtu są to: deklaracja podatkowa PIT-28, zaświadczenie o wysokości dochodu po opodatkowaniu, księga przychodów lub ewidencja faktur, dokument o wysokości przychodów ewidencjonowanych, wydany przez urząd skarbowy. Natomiast osoby korzystające z karty podatkowej będą musiały dostarczyć oświadczenie o dochodach uzyskanych w ciągu 6 miesięcy.

W przypadku emerytury lub renty będą to:

• dokument potwierdzający prawo do przyjmowania świadczenia,
• poświadczenie wypłaty świadczenia za ostatni okres (np. wyciąg bankowy). 

Dodajmy, że emeryci i renciści mogą mieć trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego, ponieważ banki często określają maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie spłaty całego zobowiązania. Zazwyczaj wynosi on 70-80 lat, co w znacznym stopniu ogranicza okres kredytowania i zwiększa wysokość raty. Zastanawiasz się, jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego? W tym celu skorzystaj ze specjalnego kalkulatora, który pomoże ci oszacować wysokość raty w zależności od kwoty kredytu i okresu kredytowania.

Dokumenty potwierdzające dochód z dodatkowych źródeł

Banki biorą pod uwagę nie tylko dochody z umowy o pracę czy klasycznej działalności gospodarczej. Jeśli osiągasz przychody z innych źródeł, również możesz je przedstawić jako element budujący twoją zdolność kredytową.

W przypadku najmu nieruchomości konieczne będzie przedstawienie:
• umów najmu z ostatnich miesięcy (najczęściej z okresu 6–12 miesięcy),
• potwierdzeń wpływów czynszu na konto bankowe,
• deklaracji podatkowych potwierdzających wysokość dochodu z najmu (np. PIT-28 przy ryczałcie).

Bank może także poprosić o oświadczenie dotyczące przewidywanej kontynuacji najmu lub historię wcześniejszych umów, jeśli wynajem trwa dłużej.

Podobne zasady obowiązują przy innych źródłach dochodu, takich jak umowy licencyjne, działalność nierejestrowana czy wpływy z praw autorskich. Kluczowe jest udokumentowanie regularności wpływów i ich legalnego opodatkowania. Dzięki temu bank może wiarygodnie ocenić stabilność dodatkowych dochodów.

Dokumenty do kredytu hipotecznego - nieruchomość

Bank będzie chciał także sprawdzić nieruchomość, którą chcesz kupić za pieniądze z kredytu hipotecznego. Podstawą weryfikacji stanu prawnego nieruchomości jest numer księgi wieczystej. Należy go podać we wniosku kredytowym, aby bank mógł sprawdzić aktualne wpisy w systemie elektronicznym. Pozostałe dokumenty, które w tym celu musisz przygotować, różnią się w zależności od tego, że kupujesz mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym czy wtórnym. W praktyce wygląda to następująco:

Rynek pierwotny:

• umowa przedwstępna z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową,
• potwierdzenie dotychczasowych wpłat na rzecz sprzedawcy,
• wydruk z CEIDG dewelopera lub wypis z KRS,
• potwierdzenie wniesienia wkładu własnego,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• prawomocna decyzja o zakończeniu budowy oraz pozwolenie na użytkowanie nieruchomości,
• zaświadczenie o tym, że został wyodrębniony samodzielny lokal mieszkalny,
• potwierdzenie, że budynek nadaje się do użytkowania bez zastrzeżeń kompetentnego urzędu,
• kopia pełnomocnictwa, udzielonego reprezentantom dewelopera.

Coraz częściej banki proszą także o prospekt informacyjny dewelopera, który zawiera kluczowe dane o inwestycji, harmonogramie prac i sytuacji prawnej gruntu. Na wczesnym etapie starania się o kredyt możesz również przedstawić umowę rezerwacyjną, potwierdzającą zarezerwowanie konkretnego lokalu w danej inwestycji.

Rynek wtórny:

• umowa przedwstępna zawarta pomiędzy kredytobiorcą a właścicielem nieruchomości,
• odpis nieruchomości z księgi wieczystej,
• potwierdzenie, że sprzedający jest właścicielem nieruchomości,
• dowód wniesienia wkładu własnego,
• aktualna wycena nieruchomości,
• zaświadczenie ze spółdzielni dotyczące przydziału,
• potwierdzenie wysokości salda do spłaty, jeśli dana nieruchomość jest obciążona hipoteką,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach.

Na rynku wtórnym standardowo wymagany jest także operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. To na jego podstawie bank ocenia wartość zabezpieczenia. Często konieczne jest również dostarczenie zaświadczenia o braku zameldowanych osób w lokalu (np. ze spółdzielni lub gminy), co potwierdza, że nikt nie jest tam zameldowany na stałe.

Jeśli zajrzysz do rankingu kredytów hipotecznych i znajdziesz kredyt na atrakcyjnych warunkach, będziesz musiał przygotować cały plik dokumentów, aby go uzyskać. Poza tym wymagania poszczególnych banków mogą się między sobą różnić, także przed złożeniem wniosku o kredyt, dokładnie dopytaj, jakie zestawienie masz przygotować. 

Dokumenty do kredytu na budowę, remont lub zakup działki

W przypadku kredytu na budowę domu bank wymaga dodatkowego zestawu dokumentów, które pozwalają ocenić realny koszt inwestycji oraz zgodność prac z przepisami prawa. Do podstawowych dokumentów w tym przypadku należą:

• pozwolenie na budowę - potwierdza legalność rozpoczęcia inwestycji,
• projekt budowlany - szczegółowa dokumentacja architektoniczna i techniczna,
• kosztorys budowy - zwykle przygotowany na druku bankowym, określa harmonogram i przewidywane koszty poszczególnych etapów,
• dziennik budowy - służy do dokumentowania przebiegu prac i postępu robót na każdym etapie inwestycji.

Dodatkowo bank może poprosić o umowy z wykonawcami, faktury lub oświadczenia dotyczące planowanego zakresu prac, zwłaszcza gdy część budowy jest realizowana samodzielnie.

W przypadku kredytu na remont lub wykończenie nieruchomości wymagania są prostsze. Kluczowym dokumentem jest kosztorys prac remontowych, który szczegółowo określa zakres, materiały oraz szacunkowe koszty. Na jego podstawie bank ocenia, czy kwota kredytu jest adekwatna do planowanych działań.

Jeżeli finansowanie dotyczy zakupu działki budowlanej, bank poprosi o dokumenty potwierdzające stan prawny i przeznaczenie gruntu. Najczęściej są to:

• akt notarialny działki lub umowa przedwstępna sprzedaży,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub, jeśli plan nie obowiązuje, decyzja o warunkach zabudowy.

Te dokumenty pozwalają bankowi ocenić, czy teren można zabudować, a inwestycja jest zgodna z lokalnymi przepisami.

Wycena i stan prawny nieruchomości: operat i dodatkowe zaświadczenia

Kluczowym dokumentem wymaganym przez bank przy kredycie hipotecznym jest operat szacunkowy, czyli oficjalna wycena nieruchomości. Operat musi być sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego i zawierać analizę rynku, opis techniczny nieruchomości oraz szczegółowe wyliczenie jej wartości. Dla banku jest to podstawowy dokument, na podstawie którego określa on realną wartość zabezpieczenia, a także maksymalną kwotę kredytu, jaką może udzielić. Wycena jest ważna przez określony czas (zwykle 6–12 miesięcy), dlatego jej aktualność może być weryfikowana na dalszych etapach procedury.

Banki mogą poprosić również o szereg dodatkowych dokumentów potwierdzających stan prawny i faktyczny nieruchomości. W przypadku zakupu na rynku wtórnym często wymagane jest zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu, co chroni przed sytuacją, w której w mieszkaniu pozostają osoby mające prawo do zamieszkiwania. Wraz z tym dokumentem banki sprawdzają również odpis księgi wieczystej, aby ocenić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnościami lub innymi ograniczeniami.

W przypadku rynku pierwotnego istotny jest prospekt informacyjny dewelopera, który zawiera szczegółowe informacje o inwestycji, gruncie, harmonogramie prac oraz przewidywanych parametrach technicznych budynku. Dokument ten jest obowiązkowy przy sprzedaży nieruchomości z rynku pierwotnego i stanowi podstawę do oceny bezpieczeństwa inwestycji.

Wszystkie te dokumenty razem pozwalają bankowi precyzyjnie ocenić wartość i ryzyka związane z nieruchomością, co jest kluczowym etapem każdej procedury kredytowej.

Dokumentacja wymagana ze względu na sytuację osobistą kredytobiorcy

W zależności od twojej sytuacji rodzinnej lub prawnej bank może poprosić o dodatkowe dokumenty, które pozwolą mu ocenić zobowiązania oraz ryzyka wpływające na zdolność kredytową. Osoby pozostające w związku małżeńskim mogą być zobowiązane do przedstawienia aktu notarialnego ustanawiającego rozdzielność majątkową, jeśli chcą wnioskować o kredyt samodzielnie. Natomiast osoby po rozwodzie powinny dostarczyć prawomocny wyrok rozwodowy, w szczególności jeśli zasądzono w nim alimenty. Bank musi uwzględnić te zobowiązania przy obliczaniu zdolności kredytowej.

W przypadku obcokrajowców wymagania są szersze. Bank może poprosić o dokumenty potwierdzające legalny pobyt i możliwość pracy w Polsce, takie jak karta pobytu, zaświadczenie o zarejestrowaniu pobytu obywatela UE oraz obowiązkowo numer PESEL, który jest niezbędny do identyfikacji w systemach bankowych. Dodatkowo niektóre instytucje mogą wymagać tłumaczeń przysięgłych dokumentów dostarczonych w obcym języku.

Warto również pamiętać o nowym obowiązku banków dotyczącym weryfikacji statusu numeru PESEL. Jeśli twój numer PESEL jest zastrzeżony, bank nie będzie mógł sfinalizować procesu kredytowego. Przed podpisaniem umowy konieczne jest cofnięcie zastrzeżenia, aby instytucja mogła poprawnie przeprowadzić analizę bezpieczeństwa i potwierdzić twoją tożsamość.

Oświadczenia o zobowiązaniach i sytuacji finansowej we wniosku

Oprócz kompletnej dokumentacji bank szczegółowo analizuje dane podane we wniosku kredytowym. Kluczowe znaczenie mają oświadczenia o zobowiązaniach finansowych, w których należy wskazać wszystkie aktualne kredyty, limity w koncie, karty kredytowe, pożyczki oraz inne zobowiązania obciążające miesięczny budżet. Rzetelność jest tu szczególnie ważna, ponieważ bank porównuje te informacje z raportami z baz zewnętrznych.

We wniosku należy również podać wysokość miesięcznych wydatków, takich jak koszty utrzymania, opłaty stałe czy wydatki na dzieci, a także liczbę osób w gospodarstwie domowym. Dane te służą do oceny realnych możliwości spłaty kredytu i wpływają bezpośrednio na obliczenie zdolności kredytowej.

Nieodłącznym elementem analizy jest także historia kredytowa w BIK. Na podstawie danych podanych we wniosku bank pobiera raport BIK, aby sprawdzić terminowość spłat wcześniejszych zobowiązań. Pozytywna historia ułatwia uzyskanie kredytu, natomiast opóźnienia mogą obniżyć szanse na decyzję pozytywną.

Wymogi formalne: terminy ważności dokumentów i formularze bankowe

Przy kompletowaniu dokumentów do kredytu hipotecznego warto zwrócić uwagę na ich terminy ważności, ponieważ część z nich obowiązuje jedynie przez krótki czas. Dotyczy to zwłaszcza zaświadczeń z instytucji publicznych: zaświadczenie o zarobkach, dokumenty z ZUS oraz urzędu skarbowego najczęściej są ważne tylko 30 dni. Jeśli dokumenty stracą ważność w trakcie procesu kredytowego, bank może poprosić o ich ponowne dostarczenie, co wydłuża czas oczekiwania na decyzję.

Równie istotne jest korzystanie z formularzy bankowych. Większość instytucji wymaga, aby kluczowe dokumenty, takie jak zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, kosztorys budowlany, a czasem także oświadczenia dotyczące dochodów, były przygotowane na ich własnych drukach. Formularze te można pobrać ze strony internetowej banku lub otrzymać od doradcy kredytowego. Dostarczenie dokumentów na niewłaściwym druku często skutkuje koniecznością ich ponownego wypełnienia.

Ubezpieczenie nieruchomości jako warunek uruchomienia kredytu

Jednym z ostatnich kroków przed uruchomieniem kredytu hipotecznego jest zawarcie ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Bank wymaga, aby polisa była aktywna już na etapie wypłaty środków, dlatego konieczne jest dostarczenie potwierdzenia jej zawarcia oraz opłacenia składki.

Dodatkowo instytucja kredytująca wymaga ustanowienia cesji praw z polisy na rzecz banku, co oznacza, że w przypadku szkody odszkodowanie trafia najpierw do banku jako zabezpieczenie kredytu. Dopiero po spełnieniu tego warunku środki z kredytu mogą zostać wypłacone.

Podsumowanie: Wymagane dokumenty do kredytu hipotecznego

Banki udzielają różne rodzaje kredytów bankowych. Jednak kredyty hipoteczne wiążą się z wieloma formalnościami i koniecznością dostarczenia odpowiednich dokumentów. W końcu na tej podstawie bank określa, czy będziesz w stanie spłacić kredyt, jaki chcesz zaciągnąć. Stąd istotne są takie kwestie jak wysokość twoich zarobków, czy kredyt hipoteczny a umowa na czas określony. Dlatego też do banku będziesz musiał dostarczyć komplet dokumentów, w których znajdą się między innymi informacje na temat twojej tożsamości, sytuacji finansowej oraz samej nieruchomości. To właśnie na ich podstawie bank podejmie decyzję kredytową. Warto podkreślić, że im wcześniej skompletujesz pełny zestaw dokumentów, tym szybciej bank będzie mógł przeprowadzić analizę i wydać decyzję kredytową. Poszczególne instytucje mogą jednak różnić się wymaganiami, a zakres dokumentów zależy także od twojej sytuacji zawodowej, rodzinnej czy charakteru nieruchomości. Dlatego przed złożeniem wniosku zawsze warto skonsultować się z doradcą kredytowym lub sprawdzić listę wymaganych dokumentów bezpośrednio w banku, aby uniknąć opóźnień i niepotrzebnych poprawek.

Anna Błażejewska-PłacheckaZobacz artykuły autora

Data dodania: 03.01.2024

Aktualizacja: 04.12.2025