Wkład własny – to wymagana kwota środków, jakie musi posiadać kredytobiorca wnioskujący o kredyt hipoteczny. Wkład własny powinien być na tyle wysoki, aby wraz z kwotą przyznanego kredytu umożliwił sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości. Wysokość wkładu własnego może być różna w zależności od banku udzielającego kredytu. Jako wkład własny może służyć nie tylko kapitał finansowy, ale i działka budowlana.
Co to jest wkład własny?
Wkład własny to środki, które musi posiadać kredytobiorca, starający się o uzyskanie kredytu hipotecznego. Muszą one zostać przeznaczone na realizację finansowanej inwestycji, czyli zakup lub budowę nieruchomości. Z perspektywy banku wkład własny to forma zabezpieczenia kredytu, a także sygnał świadczący o zdolności klienta do gromadzenia oszczędności i zarządzania finansami. Z tego względu wkład własny to nieodłączny element większości umów zawieranych pomiędzy bankiem a klientem, w przypadku udzielania kredytów hipotecznych. Czym jest kredyt hipoteczny? Jest to długoterminowy kredyt bankowy przeznaczony na zakup lub budowę nieruchomości przez osobę fizyczną.
W praktyce oznacza to, że kredytobiorca nie może zakupić mieszkania lub domu wyłącznie z pieniędzy pochodzących z kredytu. Część wartości nieruchomości musi pokryć z własnych środków. Przykładowo, jeśli nieruchomość kosztuje 600 000 zł, a wymagany wkład własny wynosi 20%, to oznacza, że kredytobiorca musi posiadać wkład własny w wysokości 120 000 zł, a bank sfinansuje tylko pozostałą kwotę, czyli 480 000 zł.
Wniesienie wkładu własnego przynosi korzyści zarówno bankowi, jak i kredytobiorcy. W przypadku banku polegają one przede wszystkim na obniżeniu ryzyka kredytowego. Im większy udział własnych środków klienta przy zakupie nieruchomości, tym mniejsze straty poniesie bank, jeśli kredytobiorca stanie się niewypłacalny. Natomiast dla klienta wkład własny na mieszkanie oznacza zwykle lepsze warunki kredytowania. Mowa o większych szansach na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej, niższym oprocentowaniu kredytu, a także braku konieczności wykupywania dodatkowych ubezpieczeń, takich jak np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Warto podkreślić, że posiadanie wkładu własnego to nie możliwość, tylko obowiązek. Wynika on bezpośrednio z Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Dokument ten wprowadza minimalne progi wkładu własnego, które muszą być respektowane przez banki udzielające kredytów hipotecznych.
Jak udokumentować wkład własny do kredytu?
Starając się o kredyt hipoteczny, należy posiadać wkład własny, a także go odpowiednio udokumentować. Sposób takiego udokumentowania określany jest przez bank, w którym kredytobiorca stara się o kredyt. Niemniej, akceptowane sposoby dokumentowania wkładu własnego do kredytu hipotecznego to:
- wyciąg z konta bankowego,
- umowa darowizny wraz z potwierdzonym przelewem,
- faktury dokumentujące poniesione koszty inwestycyjne,
- akt własności działki budowalnej.
Wyciąg z rachunku bankowego
W ten sposób kredytobiorca potwierdza, że dana kwota znajduje się na jego koncie osobistym lub oszczędnościowym. Bank może poprosić o wyciągi z kilku ostatnich miesięcy, aby sprawdzić, czy środki nie pochodzą z chwilowego zastrzyku gotówki lub z kredytu.
Umowa darowizny wraz z potwierdzeniem przelewu
Wkład własny może pochodzić z darowizny od członka rodziny. W takim przypadku należy dostarczyć do banku umowę darowizny, a także potwierdzenie przelewu na konto kredytobiorcy. Czasami banki żądają także dowodu zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego.
Akt własności działki budowlanej
Jeśli wkładem własnym ma być działka budowlana, na której stanie kredytowana nieruchomość, to konieczne będzie przedstawienie dokumentów własności takiej działki. Poza tym bank może poprosić o dostarczenie wyceny rynkowej gruntu, przygotowanej przez rzeczoznawcę.
Faktury za poniesione już koszty inwestycyjne
W przypadku budowy domu do wkładu własnego można zaliczyć poniesione wcześniej nakłady, np. koszt zakupu materiałów budowlanych, wykonania projektu, czy opłat administracyjnych. Należy je udokumentować odpowiednimi fakturami lub rachunkami, wystawionymi na kredytobiorcę.
Co istotne, źródło pochodzenia wkładu własnego musi być legalne, udokumentowane i przejrzyste. Banki dokładnie weryfikują sytuacje, w których wkład własny wpłynął na konto kredytobiorcy tuż przed złożeniem wniosku o kredyt. Może to sugerować np. pożyczkę z innego źródła, co wpłynęłoby na ogólną zdolność kredytową klienta.
Posiadanie wkładu własnego należy udowodnić bankowi, ale wypłaca się go sprzedającemu. A kiedy płaci się wkład własny przy kredycie hipotecznym? W zależności od ustalonych warunków może to nastąpić przed lub po sporządzeniu aktu notarialnego. Niemniej, przekazanie wkładu własnego powinno nastąpić najpóźniej w dniu uruchomienia kredytu hipotecznego.
Minimalny wkład własny
Wysokość minimalnego wkładu własnego nie jest dowolnie ustalana przez banki. Wprost przeciwnie, poziom wkładu własnego kredytu hipotecznego został określony w Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Na tej podstawie obowiązuje zasada, że minimalny wkład własny powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że przy zakupie mieszkania wartego 500 000 zł, kredytobiorca powinien posiadać minimum 100 000 zł środków własnych.
Jednak w praktyce część banków przyznaje kredyty hipoteczne przy niższym wkładzie własnym, który wynosi co najmniej 10%. W takim przypadku kredytobiorca musi jednak spełnić dodatkowe warunki. Najczęściej jest to konieczność wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub zastosowania podwyższonej marży kredytowej. To z kolei przekłada się na wyższy koszt kredytu w dłuższej perspektywie. Dlatego też decydując się na zakup nieruchomości, warto zawczasu przeanalizować ranking kredytów hipotecznych.
A jaki jest maksymalny wkład własny przy kredycie hipotecznym? W teorii banki nie określają górnego limitu wkładu własnego. Zatem o taki kredyt można się starać, mając odłożone 30, 50, czy nawet 60% wartości nieruchomości. Z punktu widzenia kredytobiorcy im wyższy wkład własny, tym lepiej, ponieważ wystarczy pożyczyć od banku mniejszą kwotę, aby zakupić nieruchomość. Niemniej, bardzo duży wkład własny nie zawsze jest atrakcyjny z punktu widzenia banku. Mniejszy kredyt hipoteczny oznacza mniejszy zarobek banku. W rezultacie przy bardzo wysokim wkładzie własnym bank może zaoferować kredytobiorcy gorsze warunki w postaci wyższego oprocentowania kredytu.
Co może być wkładem własnym?
Wkład własny nie musi mieć formy gotówki zgromadzonej na rachunku bankowym. Rekomendacje KNF i wewnętrzne procedury banków pozwalają na uwzględnienie różnych form majątku lub poniesionych już kosztów, które mogą zostać zaliczone jako wkład własny.
Oto najczęściej akceptowane formy wkładu własnego:
- Środki pieniężne – zarówno gotówka, jak i pieniądze zgromadzone na rachunku oszczędnościowym, lokacie, w funduszu inwestycyjnym czy na koncie emerytalnym IKE lub IKZE.
- Działka budowlana – w przypadku budowy domu, działka należąca do kredytobiorcy może być uznana za wkład własny, o ile jej wartość zostanie potwierdzona wyceną rzeczoznawcy.
- Zadatek – w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, wkładem własnym może być zadek wpłacony w ramach umowy przedwstępnej lub opłata w ramach umowy rezerwacyjnej.
- Darowizna od rodziny – środki przekazane przez najbliższych krewnych (np. rodziców), jeśli są prawidłowo udokumentowane.
- Faktury i rachunki za wcześniejsze prace lub zakupy – jeśli klient samodzielnie poniósł część kosztów związanych z inwestycją (np. zakup materiałów budowlanych, opłaty za projekt), bank może uznać te wydatki za element wkładu własnego.
- Inna nieruchomość – w takim przypadku bank może zrezygnować z wniesienia wkładu własnego pod warunkiem ustanowienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego na innej nieruchomości, o ile nie jest ona obciążona hipoteką, ani nie ma ustanowionej służebności. Jeszcze innym rozwiązaniem jest sprzedanie takiej nieruchomości. Jej wartość zostanie przez bank uznana za wkład własny pod warunkiem, że kredytobiorca złoży deklarację spieniężenia nieruchomości, a do sprzedaży dojdzie przed wypłatą kredytu.
- Książeczka mieszkaniowa – dotyczy książeczek założonych przed 23 października 1990 roku, które to uprawniają do skorzystania z tzw. premii gwarancyjnej, która może wynieść od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Podsumowanie: Czym jest wkład własny?
Wkład własny stanowi potwierdzenie zaangażowania klienta w inwestycję i wpływa na ocenę jego wiarygodności finansowej. Obowiązek jego posiadania wynika zarówno z przepisów prawnych (Rekomendacja S), jak i polityki banków, które minimalizują w ten sposób ryzyko kredytowe. Minimalna wysokość wkładu własnego wynosi zazwyczaj 20% wartości nieruchomości, choć w niektórych przypadkach możliwe jest uzyskanie kredytu przy niższym udziale własnym. Banki akceptują różne formy wkładu własnego: gotówkę, działki, darowizny, czy poniesione koszty inwestycyjne. Ważne, by były one dobrze udokumentowane. Czy wkład własny przepada, jeśli nie dojdzie do zakupu nieruchomości? Nie, ponieważ jest to kwota, która wpłacana jest na zakup lub budowę nieruchomości.