Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – rodzaj zabezpieczenia banku, które stosowane jest w sytuacji, gdy klient korzystający z kredytu hipotecznego nie dysponuje odpowiednio wysokim wkładem własnym. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może być pobierane jako podwyższona marża kredytowa do momentu wyrównania salda zadłużenia, w stosunku do wymaganego wkładu własnego lub też jako z góry naliczona składka za 3-5 lat. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest jednym z najbardziej kontrowersyjnych ubezpieczeń kredytowych stosowanych przez banki.
Czym jest ubezpieczenie wkładu własnego?
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym to dodatkowe zabezpieczenie stosowane przez banki, gdy kredytobiorca nie wnosi minimalnego wymaganego wkładu własnego, czyli 20% wartości nieruchomości. Zgodnie ze zbiorem zasad opracowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego, a dokładniej z rekomendacją S, która reguluje warunki udzielania kredytów zabezpieczonych hipoteką, banki nie mogą kredytować pełnej wartości nieruchomości. Zgodnie z tymi przepisami maksymalna kwota kredytu hipotecznego może wynieść maksymalnie 80% wartości nieruchomości, a pozostałe 20% musi posiadać kredytobiorca.
Jednak przy ustanowieniu odpowiedniego zabezpieczenia, bank może zaakceptować niższy wkład własny, nie mniejszy niż 10% wartości nieruchomości. Takim zabezpieczeniem może być np.:
- blokada środków na rachunku bankowym lub zastaw na dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa, lub NBP (denominowanych w złotych),
- przeniesienie określonej kwoty na własność banku,
- przeniesienie środków klienta zgromadzonych na IKE lub IKZE,
- odpowiednie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Przy niskim wkładzie własnym ubezpieczenie stanowi zabezpieczenie kredytodawcy na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy. Oznacza to, że w przypadku problemów ze spłatą kredytu, ubezpieczyciel pokrywa różnicę między wymaganym wkładem własnym a rzeczywiście wniesioną kwotą, a następnie dochodzi zwrotu środków od kredytobiorcy.
Koszty takiego ubezpieczenia ponosi kredytobiorca. Mogą one mieć postać:
- jednorazowej płatności z góry za cały okres ubezpieczenia – bank wylicza, po jakim czasie kredytobiorca spłaci brakującą część do pełnej kwoty wkładu własnego i za ten okres wylicza kwotę ubezpieczenia (np. 3 lata),
- podwyższonej marży kredytowej lub dodatkowej opłaty do raty kredytu - ubezpieczenie niskiego wkładu własnego obowiązuje do momentu, aż saldo kredytu spadnie poniżej określonego poziomu, np. do poziomu 80% wartości nieruchomości. Po spełnieniu tego warunku bank powinien automatycznie zaprzestać naliczania składek na rzecz ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Ile wynosi ubezpieczenie wkładu własnego?
Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w przypadku kredytu hipotecznego zależy od kilku czynników, takich jak:
- kwota brakującego wkładu własnego,
- polityka banku i wysokość składek,
- okres ubezpieczenia,
- aktualne warunki rynkowe oraz stawki stosowane przez ubezpieczyciela.
Najczęściej ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wynosi od 3% do 4,5% brakującego wkładu własnego i jest pobierane w postaci jednorazowej opłaty lub doliczane do rat kredytowych. W niektórych przypadkach banki doliczają dodatkową marżę do oprocentowania kredytu, co wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - jak obliczyć:
Kredytobiorca wnosi wkład własny w wysokości 10% wartości nieruchomości, co oznacza, że brakujące 10% podlega ubezpieczeniu. Jeżeli wartość nieruchomości wynosi 500 000 zł, to ubezpieczenie będzie naliczone od kwoty 50 000 zł. Przy ubezpieczeniu w wysokości 4% jego koszt wynosie 2000 zł w skali roku.
Natomiast jeśli wkład własny wynosi 15% wartości nieruchomości, to ubezpieczenie będzie dotyczyło brakujących 5%. Przy cenie nieruchomości na poziomie 500 000 zł, będzie to kwota 25 000 zł. Przy ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego w wysokości 4%, ile wyniesie koszt tego ubezpieczenia? Będzie to 1000 zł w skali roku.
Jak odzyskać ubezpieczenie wkładu własnego?
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego od lat budzi kontrowersje wśród kredytobiorców. Niektórzy uważają je za dodatkowy koszt, który niesłusznie obciąża klientów, skoro głównym beneficjentem polisy jest bank. Jedyną korzyścią dla kredytobiorcy jest możliwość uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu hipotecznego w wymaganej wysokości. Jednocześnie ponosi on ryzyko regresu za wypłacone ubezpieczenie niskiego wkładu.
Regres dotyczy sytuacji, w której kredytobiorca staje się niewypłacalny: przestaje spłacać raty kredytu oraz składki na ubezpieczenie. Wówczas bank może złożyć wniosek o wypłacenie odszkodowania od ubezpieczyciela, a następnie ubezpieczyciel dochodzi roszczeń od kredytobiorcy o zwrot kwoty ubezpieczenia. Stawia to kredytobiorcę w sytuacji, w której z jednej strony pokrywał on koszty ubezpieczenia, po czym musi sfinansować wypłacone odszkodowanie.
W związku z tymi kontrowersjami kredytobiorca ma możliwość odzyskania składek na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jak je odzyskać? Wszystko zależy od zapisów w umowie kredytowej. Jeśli znalazły się w niej tzw. klauzule abuzywne, czyli w rażący sposób naruszające interesy jednej ze stron umowy, to jest to podstawa do odzyskania zapłaconego ubezpieczenia. W tym celu należy złożyć reklamację w banku, a jeśli ta zostanie odrzucona, pozostaje wstąpienie na drogę sądową. Warto dodać, że termin przedawnienia roszczeń z tytułu wadliwej polisy ubezpieczenia niskiego wkładu wynosi w Polsce 10 lat.
Podsumowanie: Co to jest ubezpieczenie wkładu własnego?
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to dodatkowy koszt, który ponoszą kredytobiorcy nieposiadający minimalnego wymaganego wkładu własnego, który wynosi 20% wartości nieruchomości. Choć nie chroni ono klienta, lecz bank, to jego celem jest umożliwienie zaciągnięcia kredytu hipotecznego przez osoby, które dysponują mniejszym kapitałem. Koszt ubezpieczenia może wynosić od 3% do 4,5% brakującego wkładu własnego i być pobierany w formie jednorazowej opłaty lub doliczany do rat kredytowych. W niektórych sytuacjach możliwy jest zwrot części pobranych opłat, choć zależy to od polityki banku oraz warunków umowy kredytowej. Warto dokładnie analizować dokumenty, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów kredytu i skutecznie zarządzać swoimi finansami.