Co to jest Akt notarialny?

Akt notarialny – rodzaj szczególnego dokumentu urzędowego, który potwierdza dokonanie określonej czynności prawnej, np. sprzedaży nieruchomości. Akt notarialny sporządzany jest wówczas, gdy wymagają tego przepisy prawa lub w sytuacji, gdy wynika to z woli stron. Akt notarialny może być sporządzony tylko i wyłącznie przez notariusza, lub przez polskiego konsula (o ile posiada uprawnienia wydane przez Ministra Sprawiedliwości na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych). Istotne jest także to, że brak sporządzonego aktu notarialnego, gdy wynika to z przepisów prawa lub ustaleń zawartych w umowie, automatycznie unieważnia daną czynność prawną.

Akt notarialny – co to?

Akt notarialny to oficjalny dokument sporządzony przez notariusza, który potwierdza dokonanie czynności prawnych. Posiada moc prawną i jest uznawany za dowód w postępowaniach sądowych i administracyjnych. W Polsce sporządzenie aktu notarialnego jest wymagane w wielu sytuacjach, takich jak sprzedaż nieruchomości, dokonanie darowizny przed ślubem, czy zawarcie intercyzy. Notariusz, który bierze udział w sporządzeniu aktu notarialnego, zapewnia, że czynności dokonywane w jego obecności są zgodne z przepisami prawa oraz wolą stron.

Choć akt notarialny ma moc prawną, to w niektórych przypadkach można doprowadzić do unieważnienia aktu notarialnego. Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy zostanie udowodnione, że akt notarialny został sporządzony w sposób naruszający przepisy prawa lub jeśli notariusz działał bez wymaganych uprawnień. W takim przypadku należy złożyć wniosek do sądu o unieważnienie aktu notarialnego, a sąd na podstawie przedstawionych dowodów i okoliczności podejmie odpowiednią decyzję.

Jak wygląda akt notarialny?

Akt notarialny sporządzany jest w formie pisemnej, a dokument ten jest odpowiednio zabezpieczony przed fałszerstwami. Poza tym składa się on z następujących części:

  • nagłówek – znajdziemy tam informację o kancelarii notarialnej, imię i nazwisko notariusza, a także miejsce i datę sporządzenia dokumentu,
  • treść aktu notarialnego – szczegółowy opis czynności prawnej, której dotyczy akt. W przypadku transakcji sprzedaży-kupna nieruchomości, w tym miejscu powinny znaleźć się informacje dot. samej nieruchomości, stron umowy, ceny sprzedaży oraz warunki transakcji,
  • oświadczenie stron – strony, które dokonują danej czynności prawnej, składają swoje oświadczenie, które zapisywane jest w akcie. Takie oświadczenie musi być zgodne z wolą stron i przepisami prawa.
  • podpisy stron i notariusza – dokument musi zostać podpisany przez wszystkie strony i notariusza. Podpis oznacza, że strony zgadzają się z treścią aktu.
  • pieczęć notarialna – dokument musi zostać opatrzony pieczęcią notarialną, która stanowi potwierdzenie autentyczności i mocy prawnej dokumentu.   

Tak przygotowany i podpisany akt notarialny sporządzany jest w kilku egzemplarzach. Oryginał pozostaje w kancelarii notarialnej, a każda ze stron otrzymuje jego kopię.

Czy akt notarialny jest aktem własności?

Akt notarialny, pomimo tego, że posiada moc prawną, sam w sobie nie jest aktem własności. Jest to po prostu dokument, który stanowi potwierdzenie dokonania danej czynności prawnej, np. przeniesienia własności. W przypadku sprzedaży nieruchomości akt notarialny zawiera umowę sprzedaży, która przenosi własność nieruchomości z jednego właściciela na drugiego. Co jednak ważne, akt notarialny jest niezbędny do zarejestrowania zmiany własności w księdze wieczystej, co z kolei jest ostatecznym potwierdzeniem prawa własności nieruchomości. Podobnie jest w przypadku sporządzania umowy darowizny. Na przykład darowizna po ślubie musi zostać potwierdzona aktem notarialnym, aby czynność ta była prawnie skuteczna.

Pod tym względem akt notarialny, choć nie jest aktem własności, to zabezpiecza interesy obu stron, gwarantując, że przekazanie majątku czy nieruchomości zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami prawa.

Ile kosztuje akt notarialny?

Koszt sporządzenia aktu notarialnego zależy od kilku czynników, takich jak rodzaj czynności prawnej, wartość przedmiotu umowy oraz taksy notarialnej, która jest określona w przepisach prawa. W Polsce opłaty notarialne regulowane są przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Oto przykładowe opłaty u notariusza w 2024 roku:

  • 30 zł – pełnomocnictwo notarialne w przypadku dokonania 1 czynności (lub 100 zł w przypadku umocowania, które zawiera więcej niż 1 czynność),
  • 50 zł – oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku,
  • 50 zł – sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego testament,
  • 80 zł – dokumentacja zrzeczenia się własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego,
  • 150 zł – wynagrodzenie notariusza za dokumentację testamentu, zawierającego zapis o poleceniu lub pozbawieniu uprawnionego spadku do zachowku,
  • 400 zł – prowizja notariusza za dokumentację małżeńskiej umowy majątkowej.

Dodatkowo notariusz może pobierać opłaty za czynności dodatkowe, takie jak sporządzenie projektów umów, wypisy dokumentów czy doradztwo prawne. Warto zatem przed przystąpieniem do sporządzenia aktu notarialnego zapytać notariusza o dokładne koszty związane z daną czynnością.

Z kolei maksymalne stawki notarialne za przeniesienie własności nieruchomości są ustalane procentowo od wartości nieruchomości. Aktualnie wynoszą one:

  • Wartość nieruchomości do 3000 zł – maksymalnie 100 zł,
  • Wartość powyżej 3000 do 10 0000 zł – opłata 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
  • Wartość powyżej 10 000 do 30 0000 zł – opłata 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  • Wartość powyżej 30 000 do 60 0000 zł – opłata 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  • Wartość powyżej 60 000 do 1 000 0000 zł – opłata 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • Wartość powyżej 1 000 0000 zł – opłata 4770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł (lub 7500 zł dla czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej).

Poza tymi, jeśli przedmiotem umowy jest nieruchomość, dodatkowo należy zapłacić także:

  • Podatek od czynności cywilnoprawnych – 2% wartości nieruchomości,
  • Opłata sądowa, jeśli dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta - 200 zł za wpis prawa własności + opcjonalnie 200 zł za wpis hipoteki na rzecz banku,
  • Taksa za wypisy aktu notarialnego – 6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę.

Podsumowanie - co to akt notarialny?

Akt notarialny to oficjalny dokument sporządzony przez notariusza, który potwierdza dokonanie określonych czynności prawnych, takich jak sprzedaż nieruchomości czy zawarcie umowy darowizny. W Polsce akt notarialny ma moc prawną i jest uznawany za dowód w postępowaniach sądowych i administracyjnych. Koszt sporządzenia aktu notarialnego zależy od rodzaju czynności prawnej, wartości przedmiotu umowy oraz taks notarialnych regulowanych przepisami prawa. Oznacza to, że w przypadku aktu notarialnego cena może wynosić od kilkudziesięciu do kilku tysięcy złotych, w zależności od skomplikowania sprawy i wartości transakcji. Forma aktu notarialnego obejmuje szczegółowy opis czynności prawnej, oświadczenia stron, podpisy oraz pieczęć notarialną, co gwarantuje jego autentyczność i zgodność z przepisami prawa.