Kupno mieszkania z hipoteką - czy się opłaca?

Jak kupić mieszkanie z hipoteką?

Jeśli marzą ci się własne cztery kąty, ale nie masz budżetu z gumy, musisz liczyć się z opcją zakupu mieszkania obciążonego hipoteką. Co to właściwie oznacza? Otóż nieruchomość z hipoteką to mieszkanie lub dom, które stanowią zabezpieczenie kredytu, najczęściej hipotecznego. W takim przypadku obecny właściciel nieruchomości zaciągnął kredyt i jeszcze nie spłacił całego zobowiązania wobec banku. Dopóki tego nie zrobi, hipoteka będzie widniała w księdze wieczystej takiej nieruchomości. I to właśnie ten dokument powinieneś sprawdzić, zanim zdecydujesz się na kupowanie mieszkania z hipoteką. Jednak nie uprzedzajmy faktów.

Przede wszystkim, jeśli chcesz bezpiecznie kupić mieszkanie z hipoteką, zadbaj o to, aby doszło do spłaty zadłużenia hipotecznego, co skutkuje wykreśleniem hipoteki. Jak to zrobić? Po pierwsze, sprzedający może sam spłaci pozostałą kwotę zadłużenia, dzięki czemu kupujesz mieszkanie bez hipoteki. Po drugie, to kupujący bierze na siebie spłatę wierzytelności hipotecznej. Jednak w tym drugim przypadku najlepiej najpierw otrzymać gwarancję, że bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia.

A teraz przyjrzymy się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie obciążone hipoteką krok po kroku.

1. Na początek sprawdź księgę wieczystą danej nieruchomości.

Interesuje cię przede wszystkim dział IV, ponieważ to tam umieszczane są informacje na temat hipoteki. Zwróć uwagę na następujące kwestie:

• jaka instytucja wpisała hipotekę?,
• jaka jest jej wartość?,
• czy została już częściowo spłacona?,
• czy są inne obciążenia, takie jak egzekucje komornicze?

Jest to ważne, ponieważ pozwoli ci uniknąć przykrych niespodzianek. W końcu wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości może dotyczyć zarówno hipoteki umownej, na którą zgadzał się właściciel mieszkania, jak i hipoteki przymusowej, o której mógł nie zostać jeszcze poinformowany.

2. W kolejnym kroku musisz otrzymać od sprzedającego nieruchomość zaświadczenie z banku o kredycie hipotecznym oraz promesę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu hipotecznego, czy też innego zobowiązania, stanowiącego podstawę hipoteki. Co ważne, promesa jest ważna tylko przez 30 dni, więc jeśli formalności pomiędzy tobą a sprzedającym będą się przedłużać, może się okazać, że bank ponownie będzie musiał wystawić ten dokument.

3. Teraz nadszedł czas na podpisanie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży interesującej cię nieruchomości. Powinny znaleźć się w niej informacje dotyczące terminu zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności, ceny zakupu mieszkania oraz zapis związany ze spłatą zadłużenia i wykreślenia hipoteki.

Dzięki takiej umowie będziesz w stanie załatwić wszelkie formalności związane z zakupem mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny. Umowa przedwstępna przydaje się także przy zakupie mieszkania obciążonego hipoteką za gotówkę.

Dodajmy, że zakup mieszkania z hipoteką kończy się wykreśleniem dotychczasowej hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Takie wykreślenie następuje na wniosek, który składa się w sądzie rejonowym właściwym dla danej nieruchomości, w wydziale ksiąg wieczystych. Złożenie wniosku obejmuje następujące dokumenty:

• wypełniony formularz KW-WPIS,
• list mazalny, czyli oświadczenie wierzyciela (najczęściej banku), że zobowiązanie zostało spłacone i że zgadza się on na wykreślenie hipoteki,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej.

Co ważne, wniosek o wykreślenie hipoteki może złożyć wyłącznie aktualny właściciel nieruchomości. Oznacza to, że jeśli w międzyczasie dojdzie do sprzedaży mieszkania, to wniosek składa nowy właściciel.  

Zakup mieszkania z hipoteką na kredyt

Czy wiesz, że możesz kupić mieszkanie obciążone hipoteką, za pieniądze uzyskane w ramach kredytu hipotecznego? Niemniej wymaga to ścisłej współpracy pomiędzy kupującym, sprzedającym oraz bankami zaangażowanymi w cały proces: tym, wpisanym w hipotekę, który oczekuje spłaty dotychczasowego zobowiązania, oraz drugim – w którym zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Oczywiście wcześniej przejrzyj ranking kredytów hipotecznych, aby znaleźć najlepszą opcję finansowania. Dowiedz się także, co może być wkładem własnym, który stanowi warunek uzyskania kredytu hipotecznego.  

A jak w praktyce przebiega zakup mieszkania z hipoteką na kredyt? Mniej więcej tak, jak opisaliśmy to wcześniej, czyli:

• Najpierw sprzedający musi otrzymać od swojego banku promesę wykreślenia hipoteki.
• Następnie kupujący składa wniosek o kredyt hipoteczny w wybranym przez siebie banku, dołączając do dokumentacji promesę.
• Jeśli decyzja kredytowa jest pozytywna, bank udzielający kredytu hipotecznego, przelewa środki na rachunek banku sprzedającego, tym samym spłacając resztę zadłużenia. Na tej podstawie bank wpisany w hipotekę może wystawić list mazalny, dzięki któremu dojdzie do wykreślania dotychczasowej hipoteki.
• Jeśli cena zakupu mieszkania przekroczyła wartość hipoteki, pozostałą część środków bank wpłaca na konto sprzedającego.

Co ważne, cały ten proces powinien zostać ujęty w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym.

Kupno mieszkania z hipoteką za gotówkę

A jak przebiega proces kupowania mieszkania z hipoteką za gotówkę? Jest on prostszy, ponieważ nie wymaga angażowania banku kupującego. Najczęściej przebiega on następująco:

• Dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej pomiędzy sprzedającym a kupującym.
• Na jej podstawie sprzedający zobowiązuje się do spłaty hipoteki w określonym terminie (np. z zadatku otrzymanego przez kupującego).
• Do ostatecznej sprzedaży dochodzi, gdy przez bank zostanie wydana zgoda na wykreślenie hipoteki.

Po dopełnieniu wszystkich formalności pozostaje jeszcze rozliczenie podatku od kupna mieszkania. W przypadku rynku wtórnego jest to podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli podatek PCC, który wynosi 2% ceny sprzedaży mieszkania.

Czy warto kupować mieszkanie z hipoteką?

Zastanawiasz się, czy kupić mieszkanie obciążone hipoteką? Taki zakup może wiązać się z wieloma korzyściami. Są to m.in.:

• atrakcyjniejsza cena zakupu – osoba sprzedająca nieruchomość obciążoną hipoteką może chętniej obniżyć cenę, aby przyciągnąć potencjalnych nabywców i spłacić swoje zobowiązanie, do tego jeśli zależy jej na czasie, może być skora do dodatkowej negocjacji ceny,
• większy wybór – jeśli ograniczysz się do szukania mieszkań na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym, które nie są obciążone hipotekę, proces szukania idealnego mieszkania może się znacznie wydłużyć. Natomiast uwzględnienie nieruchomości z hipoteką daje większe pole manewru, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach i przy konkurencyjnych cenach;
• szybsze sfinalizowanie transakcji – sprzedającemu może zależeć na szybkim załatwieniu formalności, zwłaszcza gdy sam potrzebuje środków na zakup innego mieszkania.

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką nie musi być ryzykowną decyzją. Niemniej  musisz odpowiednio przygotować się do transakcji i zadbać o wszystkie formalności. W rzeczywistości wiele nieruchomości na rynku wtórnym posiada hipotekę, ponieważ ich właściciele również finansowali zakup kredytem hipotecznym. Oznacza to, że kupno mieszkania z hipoteką jest sytuacją powszechną i akceptowaną, zarówno przez banki, jak i notariuszy.

Podsumowanie: Jak kupić mieszkanie z obciążoną hipoteką?

Kupno mieszkania z hipoteką jest jak najbardziej możliwe, zarówno dla osób finansujących zakup gotówką, jak i za pomocą kredytu hipotecznego. Choć taka transakcja wymaga bardziej skomplikowanych formalności oraz starannego przygotowania, nie warto bać się jej zawarcia. Nabycie nieruchomości z hipoteką może być okazją do uzyskania korzystniejszej ceny, a także zwiększa liczbę potencjalnych nieruchomości, które mogą cię zainteresować. Kluczowe znaczenie ma dokładna analiza księgi wieczystej, uzyskanie promesy wykreślenia hipoteki, a także odpowiednie zapisy w akcie notarialnym. Jeśli podejdziesz do całego procesu świadomie i odpowiedzialnie, możesz z powodzeniem sfinalizować transakcję i cieszyć się własnym mieszkaniem.

Anna Błażejewska-PłacheckaZobacz artykuły autora

Data dodania: 10.06.2025