Hipoteka to jedno z najpopularniejszych zabezpieczeń wierzytelności. Spotkamy się z nim przede wszystkim w przypadku kredytów hipotecznych. Jednak hipoteka wcale nie musi dotyczyć zobowiązań dotyczących nieruchomości. Co więcej, w niektórych sytuacjach właściciel nieruchomości nie ma nic do powiedzenia przy dokonywaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wówczas mówimy o hipotece przymusowej. Sprawdź, czym dokładnie jest hipoteka przymusowa, kiedy dochodzi do jej wpisu i jak można ją wykreślić.
Spis treści:
Hipoteka przymusowa – co to jest?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe (czyli tzw. prawo do rzeczy cudzej), stanowiące zabezpieczenie spłaty wierzytelności. Co to oznacza? Jeśli dłużnik nie będzie spłacał swojego długu, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń właśnie z nieruchomości, która została obciążona hipoteką.
Hipoteka najczęściej stosowana jest w przypadku kredytów hipotecznych. Jednak jest to rodzaj hipoteki umownej, co do której obie strony – bank i kredytobiorca – wyrażają zgodę. W przeciwieństwie do tego hipoteka przymusowa wynika z jednostronnego działania wierzyciela i nie wymaga zgody właściciela nieruchomości, czy obustronnej umowy. Przy hipotece przymusowej wpis do księgi wieczystej dokonywany jest na podstawie tytułu egzekucyjnego, który potwierdza istnienie zadłużenia. Może być to np.:
- prawomocne orzeczenie sądu,
- ugoda przed mediatorem,
- decyzja administracyjna,
- postanowienie prokuratorskie.
Taki tytuł wykonawczy może dostać:
- osoba prywatna,
- pożyczkodawca,
- bank,
- firma,
- jednostki samorządu terytorialnego,
- urząd skarbowy,
- ZUS.
Oznacza to, że każda z tych osób czy instytucji, której zalegasz ze spłatą długu, może złożyć wniosek do sądu o wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej twojej nieruchomości. Co więcej, nie musisz zostać o tym wcześniej poinformowany.
Dodajmy, że ZUS ma prawo wystąpić z wnioskiem o założenie księgi wieczystej na nieruchomości należącej do osoby, która zalega z opłacaniem składek. W tym przypadku nie jest potrzebne orzeczenie sądu, ponieważ podstawę ustanowienia hipoteki przymusowej stanowi decyzja o określeniu wysokości należności. W rezultacie hipoteka przymusowa może zostać nałożona na:
- nieruchomości, której właścicielem jest dłużnik,
- nieruchomości, której współwłaścicielami są dłużnik i jego współmałżonek,
- lokal oddany dłużnikowi w użytkowanie wieczyste lub w ramach spółdzielczego własnościowego prawa (lub udziału w tym prawie).
Z kolei Ordynacja podatkowa (art. 34) umożliwia Skarbowi Państwa oraz jednostkom samorządu terytorialnego ustanowienie hipoteki na wszystkich nieruchomościach podatnika, jeśli ten ma zaległości podatkowe. Oznacza to, że jeśli uchylasz się od płacenia podatków, urząd może skierować sprawę do sądu, a ten może wydać odpowiedni tytuł wykonawczy, stanowiący podstawę do ustanowienia hipoteki przymusowej na twoim domu lub mieszkaniu.
Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza
Jeśli wierzyciel nie jest w stanie odzyskać wierzytelności od dłużnika ani się z nim porozumieć, może dojść do licytacji komorniczej. Najpierw wierzyciel składa w sądzie wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego, a następnie dochodzi do nadania tytułu wykonawczego. Wówczas komornik przejmuje nieruchomość i wystawia ją na licytację, aby uzyskać środki na pokrycie wierzytelności. Jednak jeśli uzyskana kwota nie wystarcza na spłatę wszystkich długów, obowiązuje następująca kolejność:
- najpierw pieniądze przeznaczane są na pokrycie kosztów egzekucji,
- następnie na spłatę należności, takich jak alimenty, za pracę czy zabezpieczonych hipoteką morską,
- na końcu na wierzytelności zabezpieczone hipoteką przymusową.
Czy zatem hipoteka przymusowa wygasa po licytacji komorniczej? Sama sprzedaż nieruchomości na takiej licytacji nie sprawia, że hipoteka przymusowa znika. Kupno mieszkania zhipoteką przymusową oznacza, że jej nowy właściciel będzie odpowiadał za spłatę wierzycieli.
Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?
Hipoteka przymusowa utrudnia zarządzanie własnym domem czy mieszkaniem. Możesz mieć spory problem z ich sprzedażą, ponieważ większość potencjalnych nabywców nie zdecyduje się na zakup nieruchomości z taką hipoteką. Ewentualnie zaproponują ci niską cenę zakupu, która nie będzie odzwierciedlała prawdziwej wartości nieruchomości. Już nie mówiąc o tym, że w przypadku dalszego pogłębiania się długów, możesz stracić swój dom. Dlatego też zawsze zaglądaj do rankingu kredytów hipotecznych, aby znaleźć ofertę, która nie wpędzi cię w kłopoty finansowe.
A jeśli już popadłeś w długi i masz hipotekę przymusową, powinieneś dążyć do jak najwcześniejszego wykreślenia hipoteki przymusowej. Jak to zrobić?
W tym celu musisz oddać długi. Hipoteka przymusowa wygasa, gdy spłacisz całość swojego zobowiązania, wraz z odsetkami i innymi kosztami.
Co jednak ważne, wykreślenie hipoteki przymusowej nie następuje automatycznie. A to oznacza, że musisz złożyć wniosek do wydziału ksiąg wieczystych sądu właściwego dla danej nieruchomości.
A czy może dojść do przedawnienia hipoteki przymusowej? Otóż przedawnieniu może ulec jedynie wierzytelność, którą hipoteka zabezpiecza. Jednak nie oznacza to, że wierzyciel traci uprawnienia do zaspokojenia swoich roszczeń z obciążonej nieruchomości. Z kolei zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką przymusową nie przedawniają się nigdy.
Jak wykreślić hipotekę przymusową?
Jeśli spłaciłeś wszystkie długi, które były przyczyną utworzenia hipoteki przymusowej, zadbaj o wykreślenie jej z księgi wieczystej. Do tego będzie potrzebne ci pismo od wierzyciela, potwierdzające spłatę długu oraz wyrażające zgodę na wykreślenie nieruchomości. Dokumenty te, wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki przymusowej, musisz złożyć w sądzie. Do tego dochodzi konieczność zapłacenia opłaty z tym związanej.
Dodajmy, że w podobny sposób wykreślasz hipotekę tradycyjną oraz hipotekę łączną.
Podsumowanie: Co to jest hipoteka przymusowa?
Hipoteka przymusowa stanowi skuteczny mechanizm zabezpieczania wierzytelności. Stosuje się ją, gdy dłużnik nie spłaca swoich zaległości w stosunku do banku, instytucji publicznych czy osób prywatnych. Co ważne, wpisanie hipoteki przymusowej nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. Z kolei wykreślenie takiej hipoteki następuje dopiero po wcześniejszym spłaceniu długów. I choć hipoteka przymusowa nie musi kończyć się licytacją komorniczą, warto mieć świadomość jej konsekwencji. Jeśli masz problem ze spłatą kredytu hipotecznego lub innego zobowiązania, staraj się porozumieć z wierzycielem, inaczej możesz stracić swoje mieszkanie.
Komentarze i opinie użytkowników