Nadpłata kredytu hipotecznego - co to jest, czy się opłaca, jak nadpłacić?

Co to jest nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłata kredytu hipotecznego to sytuacja, w której wpłacasz do banku na rzecz swojego zobowiązania większą kwotę, niż wynikałoby to z twojego harmonogramu spłaty kredytu. Jak rozliczana jest taka nadpłata kredytu? Wpłacana przez ciebie kwota zaliczana jest na poczet kapitału, jaki pożyczyłeś z banku. Oznacza to, że nadpłata zmniejsza saldo zadłużenia, czyli kwotę kapitału, od której bank nalicza odsetki. Co daje ci takie nadpłacanie kredytu hipotecznego? Jest to klucz do oszczędności. Po prostu dzięki temu każda nadpłacona złotówka obniża przyszłe koszty kredytu, a co za tym idzie, jego ostateczny koszt będzie mniejszy.

Co ważne, nadpłacanie kredytu to jedno z najskuteczniejszych narzędzi, które realnie ograniczają łączny koszt finansowania nieruchomości.

Jeśli zastanawiasz się, jak obliczyć nadpłatę kapitału, to musisz wziąć pod uwagę następujące czynniki:

• wysokość kapitału, który pozostał ci do spłaty,
• oprocentowanie,
• okres kredytowania,
• kwotę, jaką zamierzasz nadpłacać.

Dzięki temu jesteś w stanie sprawdzić, co daje nadpłata kredytu hipotecznego i czy warto się na to decydować w twoim przypadku. Możesz to obliczyć na przykład na stronie internetowej UOKiK.

Dodajmy, że nadpłata kredytu jest możliwa zarówno przy stałym oprocentowaniu, jak i zmiennym.

Nadpłata kapitału czy odsetki: czy nadpłata kredytu idzie na kapitał?

Spłacając kredyt hipoteczny, co miesiąc wpłacasz do banku ratę kredytową. A ta składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Kapitał to kwota, którą pożyczyłeś od banku. Odsetki to koszt, jaki ponosisz z tego tytułu. Im większy kapitał masz do spłaty, tym kwota, jaką spłacasz w ramach odsetek jest większa. Wszystko dlatego, że odsetki naliczane są jako określony procent właśnie od pożyczonego kapitału. A jak ma się to do kwestii nadpłata kredytu hipotecznego a odsetki? Czy nadpłata kredytu zmniejsza odsetki? 

Otóż, gdy zaczynasz nadpłacać kredyt, automatycznie zmniejszasz kwotę kapitału, jaka pozostaje ci do oddania. A mniejszy kapitał, to niższa kwota odsetek, które płacisz bankowi. Do tego dzięki nadpłacie kredytu możesz szybciej zwrócić swoje zobowiązanie lub zmniejszyć wysokość comiesięcznych rat. A w przypadku kredytów hipotecznych możesz na tym sporo zyskać.

Czy opłaca się nadpłacać kredyt?

Nadpłata kredytu oznacza, że przeznaczasz na spłatę kredytu hipotecznego więcej pieniędzy z domowego budżetu. Możesz się zatem zastanawiać, czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny. 

Ogólnie rzecz biorąc, jeśli twój budżet na tym nie ucierpi, warto dokonywać nadpłaty kapitału kredytu hipotecznego. Zwłaszcza że możesz robić to w dogodnym dla siebie momencie. Dostałeś dodatkową premię? Nic nie stoi na przeszkodzie, abyś chociaż częściowo przeznaczył ją na dodatkową spłatę kredytu hipotecznego. Masz akurat okres, w którym wydajesz więcej? Pilnuj spłaty raty kredytowej zgodnie z harmonogramem, a nadpłatę kredytu odłóż na inny moment. A jeśli chcesz, nadpłaty kredytu możesz dokonywać co miesiąc.

Weź jednak pod uwagę, że nadpłata kredytu ma sens dopiero wtedy, gdy wcześniej zbudujesz poduszkę finansową, czyli zabezpieczenie na nieprzewidziane wydatki. Nie należy przeznaczać na nadpłatę wszystkich wolnych środków, ponieważ w razie nagłej potrzeby brak oszczędności może wymusić zaciągnięcie kolejnego, droższego zobowiązania.

Jednak zanim złożysz wniosek o nadpłatę kredytu, zorientuj się, czy nie będziesz musiał zapłacić prowizji od nadpłaty kredytu hipotecznego. Jak to możliwe? Banki zarabiają m.in. na odsetkach od kredytu. Jeśli zaczniesz nadpłacać kredyt zaraz po zaciągnięciu zobowiązania, zysk banku będzie odpowiednio mniejszy. Dlatego banki bronią się przed tym, wprowadzając dodatkowe zasady. Jedną z nich jest to, że przy nadpłacaniu kredytu w pierwszych 3 latach kredytowania musisz liczyć się z dodatkową opłatą. W takim przypadku zamiast nadpłacania kredytu, zacznij oszczędzać nadwyżki w domowym budżecie. A gdy tylko upłynie okres, w jakim bank naliczałby prowizję, po prostu nadpłać uzbieraną kwotę. 

Co jednak ważne, od 2017 roku kwestia nadpłata kredytu a prowizja jest prawnie uregulowana. Oznacza to, że prowizja za taką nadpłatę może być naliczana przez banki wyłącznie w pierwszych 3 latach kredytowania. Co więcej, wysokość takiej prowizji nie może być wyższa niż 3%.

Warto dodać, że nadpłacanie kredytu przynosi największe korzyści w pierwszych latach spłaty kredytu, gdy największą część comiesięcznej raty stanowią odsetki. Każda nadpłata wykonana na początku harmonogramu proporcjonalnie szybciej obniża saldo zadłużenia i zmniejsza sumę odsetek, które zapłacisz w całym okresie kredytowania.

I jeszcze jedna sprawa: jak wygląda nadpłata kredytu hipotecznego w zależności od niskich i wysokich stóp procentowych?

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny przy wysokich stopach?

Wysokie stopy procentowe oznaczają, że oprocentowanie twojego kredytu hipotecznego również jest wysokie. A to z kolei sprawia, że wysokość rat kredytowych także idzie w górę. Czy w takiej sytuacji nadpłata kredytu się opłaca? Jak najbardziej. Dlatego, jeśli masz taką możliwość, nadpłacaj kredyt hipoteczny przy wysokich stopach procentowych.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny przy niskich stopach?

Z kolei przy niskich stopach procentowych, a co za tym idzie mniejszych odsetkach, nadpłacanie kredytu nie jest aż tak bardzo opłacalne. Chyba że zależy ci na szybszej spłacie kredytu. Niemniej jednak w takim przypadku warto przeliczyć, ile dokładnie możesz zyskać i na tej podstawie oceń, czy warto nadpłacać kredy.

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny przy wysokiej inflacji?

Nadpłacanie kredytu przy wysokiej inflacji może okazać się korzystne, choć oczywiście zależy to od wielu różnych czynników. Czasem bardziej opłacalnym wyjście jest zainwestowanie oszczędności niż nadpłacanie kredytu. 

Jak i kiedy nadpłacać kredyt hipoteczny?

Przejdźmy teraz do dwóch kwestii: jak wygląda nadpłata kredytu hipotecznego oraz kiedy najlepiej nadpłacać taki kredyt.

Na początku zajmijmy się tym, jak nadpłacić kredyt hipoteczny. Możesz robić to na jeden z dwóch sposobów:

• przelewasz do banku kwotę, jaką chcesz nadpłacić niezależnie od raty kredytowej,
• spłacasz nieco większą ratę kredytową, niż wynikałoby to z harmonogramu spłaty.

Wszystko jednak zależy od zasad banku, w którym zaciągnąłeś kredyt hipoteczny. Zdarza się bowiem tak, że aby nadpłacić kredyt musisz złożyć w banku pisemną dyspozycję nadpłaty kredytu. Co więcej, w niektórych bankach odpowiedź na pytanie: czy nadpłata kredytu wymaga aneksu, jest twierdząca.

Jednocześnie w wielu bankach możesz w prosty sposób nadpłacić kredyt poprzez bankowość internetową. Gdy zalogujesz się na swoje konto, poszukaj opcji „nadpłata kredytu” i wykonaj przelew na wybraną przez siebie kwotę.

Co ważne, duże znaczenie ma to, kiedy wykonasz operację nadpłaty kredytu. Najlepszym momentem jest dzień płatności raty kredytu. To najbardziej optymalny termin, ponieważ właśnie wtedy bank rozlicza część odsetkową i kapitałową raty. Nadpłata wykonana w tym samym dniu powoduje, że cała dodatkowa kwota trafia bezpośrednio na zmniejszenie kapitału, a nie na pokrycie odsetek naliczanych w trakcie miesiąca. Dzięki temu szybciej obniżasz podstawę, od której bank liczy odsetki, a to przekłada się na wyraźnie większe oszczędności w całym okresie spłaty kredytu.

Systematyczna czy jednorazowa nadpłata: która strategia jest lepsza?

W praktyce istnieją dwie główne strategie nadpłaty kredytu: systematyczne, regularne wpłaty mniejszych kwot oraz jednorazowe nadpłaty większych sum. Systematyczna nadpłata kredytu polega na regularnym przelewaniu mniejszych kwot, np. co miesiąc lub co kwartał. Z kolei jednorazowa nadpłata polega na wpłaceniu większej, dodatkowej kwoty na kredyt hipoteczny jednorazowo.

Każda z tych strategii może przynieść realne oszczędności, jednak ich efektywność jest różna. Nadpłaty systematyczne są zazwyczaj bardziej opłacalne finansowo, ponieważ każda, nawet niewielka wpłata, natychmiast redukuje saldo zadłużenia, od którego bank nalicza odsetki. Oznacza to, że nadpłaty zaczynają działać od razu, a efekt kumuluje się z miesiąca na miesiąc. Dlatego też regularne zmniejszanie kapitału przynosi większe korzyści niż jednorazowa wpłata dużej sumy dokonywana od czasu do czasu.

Oczywiście jednorazowa nadpłata również daje oszczędności, ale korzyści pojawiają się dopiero w momencie jej wykonania, podczas gdy strategia systematyczna pracuje na twoją korzyść nieprzerwanie przez cały okres kredytowania.

Czy nadpłacać kredyt hipoteczny w trakcie wakacji kredytowych?

Wakacje kredytowe polegają na czasowym zamrożeniu spłaty rat kredytu. Dzięki temu w okresie większych wydatków nie musisz przejmować się wysokimi ratami kredytów. Warto zdecydować się na takie rozwiązanie, gdy zastanawiasz się, jak wyjść z długów, by nie zaciągać kolejnych zobowiązań lub nie zastanawiać się, jak wyczyścić BIK.

Co więcej, w 2022 roku została wprowadzona możliwość skorzystania z tzw. ustawowych wakacji kredytowych. Oznaczało to, że można zawiesić spłatę rat kredytu hipotecznego na okres 4 miesięcy w 2022 oraz 2023 roku. A gdy tylko taka możliwość weszła w życie, pojawiły się pytania, co daje nadpłata kredytu hipotecznego w takim przypadku.

Jak się okazuje, jest to bardzo opłacalne rozwiązanie. Jak już wspominaliśmy, gdy spłacasz ratę kredytu, składa się na nią zarówno część kapitałowa, jak i odsetkowa. A jak wygląda sprawa nadpłaty kredytu hipotecznego w trakcie trwania wakacji kredytowych? Spłacasz wtedy kapitał czy odsetki? Otóż, gdy zdecydujesz się na zawieszenie spłaty raty, ale dalej będziesz wpłacać pieniądze do banku w ramach nadpłaty, cała kwota zostanie zaliczona na poczet kapitału. Oznacza to, że nadpłacając kredyt w okresie wakacji kredytowych, spłacasz sam kapitał. A to może przełożyć się na naprawdę spore oszczędności.

Zatem, jeśli tylko masz taką możliwość, skorzystaj z okazji i dokonuj nadpłaty kapitału w okresie karencji w spłacie rat kredytowych. 

Nadpłata kapitału: skrócenie okresu czy zmniejszenie raty?

Decydując się na nadpłatę kredytu hipotecznego, możesz stanąć przed dylematem: skrócenie okresu kredytowania czy zmniejszenie raty? Oba rozwiązania mają swoje dobre strony.

Jeśli zdecydujesz się na nadpłatę kredytu ze skróceniem okresu kredytowania, szybciej spłacisz swoje zobowiązanie. A wcześniejsza spłata kredytu może zrobić naprawdę sporą różnicę, szczególnie jeśli masz kredyt na okres 20-30 lat. Krótszy okres kredytowania oznacza, że szybciej stajesz się wolny, a dana nieruchomość przechodzi całkowicie na twoją własność. Do tego zwiększa się twoja zdolność kredytowa. A czym jest zdolność kredytowa? To wskaźnik, za pomocą którego banki oceniają, czy jesteś w stanie spłacać kredyt. Im masz lepszą zdolność kredytową, tym masz większe szanse na uzyskanie różnych rodzajów kredytów bankowych, takich jak kredyt hipoteczny czy kredyt na wakacje, a nawet kredyt konsolidacyjny. Czym jest kredyt konsolidacyjny? Jest to kredyt, który bierzesz, aby spłacić kilka innych zobowiązań i od tej pory mieć tylko jedną ratę. Również kwestia chwilówka a zdolność kredytowa może się wyklarować, jeśli tylko nie będziesz miał na swoim koncie zbyt wielu zobowiązań.

A co w przypadku, gdy zdecydujesz się na wariant z nadpłatą kredytu i obniżeniem raty? W takim przypadku okres kredytowania pozostaje bez zmian, ale wysokość raty jest mniejsza. Dzięki temu, co miesiąc masz do swojej dyspozycji większą kwotę, którą możesz również przeznaczyć na nadpłacanie kredytu. A o ile spadnie rata, gdy wybierzesz taką właśnie opcję? To już zależy od wysokości kapitału do spłaty, oprocentowania i okresu kredytowania.

Dlatego też, jeśli zamierzasz nadpłacać kredyt i nie wiesz, czy wybrać zmniejszenie raty, czy skrócenie okresu kredytowania, skorzystaj ze specjalnego kalkulatora, który wyliczy, jakie rozwiązanie będzie najbardziej opłacalne w twoim przypadku.

Warto podkreślić, że z dwóch dostępnych wariantów to właśnie skrócenie okresu kredytowania jest zazwyczaj rozwiązaniem bardziej opłacalnym finansowo. Wybór tej opcji pozwala obniżyć łączną sumę odsetek w największym stopniu, ponieważ znacząco skraca czas, przez który bank nalicza koszt finansowania. To szczególnie korzystne przy długoterminowych kredytach hipotecznych, gdzie różnica może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w całym okresie spłaty.

Zanim jednak zdecydujesz się na skrócenie okresu kredytowania, sprawdź w swojej umowie kredytowej, czy taka zmiana nie wymaga zawarcia aneksu. Wiele banków traktuje skrócenie okresu jako formalną modyfikację warunków umowy, za którą może zostać pobrana dodatkowa opłata. Dlatego najlepiej wcześniej upewnij się, jakie koszty wiążą się z taką operacją i czy bank udostępnia tę opcję bezpłatnie, szczególnie jeśli rozważasz regularne nadpłacanie kredytu.

Opłaty i rekompensaty za nadpłatę: co mówi ustawa i umowa?

Zasady pobierania opłat za nadpłatę kredytu hipotecznego są jasno określone w Ustawie o kredycie hipotecznym z 2017 roku, która wprowadziła szczegółowe regulacje dotyczące prowizji i rekompensat pobieranych przez banki. Zgodnie z przepisami, bank może naliczyć opłatę za wcześniejszą częściową lub całkowitą spłatę kredytu, ale tylko w ściśle określonych sytuacjach.

W przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem prowizja za wcześniejszą spłatę może być pobierana wyłącznie przez pierwsze 3 lata spłaty, a jej wysokość nie może przekroczyć 3% pozostałego do spłaty kapitału. Po tym okresie nadpłata takich kredytów powinna być już całkowicie bezpłatna, niezależnie od kwoty do spłaty.

Inaczej wygląda sytuacja przy kredytach o stałej stopie procentowej. Tutaj bank ma prawo pobierać rekompensatę przez cały okres obowiązywania stałego oprocentowania, ponieważ wcześniejsza spłata może oznaczać dla niego stratę wynikającą z różnic w kosztach finansowania. Także w tym przypadku obowiązuje limit ustawowy, wysokość rekompensaty musi być uzasadniona i proporcjonalna, a maksymalny pułap określa ustawa.

Warto jednak pamiętać, że możliwość pobrania opłaty musi być wyraźnie zapisana w twojej umowie kredytowej. Jeśli bank chce naliczyć rekompensatę, może to zrobić tylko na podstawie konkretnych zapisów i jedynie w granicach określonych przez prawo. Dlatego przed wykonaniem nadpłaty koniecznie sprawdź warunki dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu. Dzięki temu unikniesz niespodziewanych kosztów i w pełni świadomie podejmiesz decyzję o nadpłacie.

Nadpłata kredytu a zwrot prowizji

Biorąc kredyt hipoteczny, na ogół musiałeś zapłacić prowizję lub inne opłaty bankowe. Możesz się zatem zastanawiać, czy dzięki nadpłacie kredytu hipotecznego możesz liczyć na zwrot prowizji? Jak najbardziej, o ile nadpłata kredytu wiąże się ze skróceniem okresu kredytowania. W takim przypadku możesz odzyskać prowizję w kwocie proporcjonalnej do skrócenia tego okresu. Oznacza to, że jeśli kredyt będziesz spłacał krócej o 1/6 pierwotnego okresu kredytowania, to powinieneś odzyskać 1/6 prowizji.

Musisz jednak wiedzieć, że nie zawsze jest to takie proste, ponieważ banki starają się udowodnić, że nie ma zależności pomiędzy prowizją a okresem finansowania.

Co ważne, proporcjonalnemu zwrotowi podlega nie tylko prowizja za udzielenie kredytu, lecz także inne koszty poniesione na początku umowy. Dotyczy to m.in. składek ubezpieczeniowych opłaconych z góry, takich jak ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie nieruchomości oferowane w pakiecie bankowym czy polisy chroniące spłatę kredytu. Jeśli wraz z nadpłatą skracasz okres obowiązywania ochrony ubezpieczeniowej, bank powinien rozliczyć niewykorzystaną część składki i zwrócić ją proporcjonalnie do skróconego okresu.

Zwrot kosztów ubezpieczenia przy wcześniejszej spłacie kredytu

Kredytobiorcy, którzy spłacą kredyt wcześniej, zarówno całkowicie, jak i częściowo, mają prawo do zwrotu niewykorzystanej części kosztów ubezpieczenia (np. ubezpieczenia na życie, od utraty pracy itp.).  

Zgodnie z przepisami bank powinien proporcjonalnie rozliczyć niewykorzystany okres ochrony i zwrócić część składki klientowi. Zwrot najczęściej następuje automatycznie po zamknięciu kredytu, ale warto dopilnować tego procesu, szczególnie jeśli ubezpieczenie było opłacone z góry na dłuższy okres. W niektórych przypadkach konieczne może być złożenie wniosku o zwrot kosztów. Bank powinien wtedy przedstawić informację o kwocie i terminie rozliczenia.

 Jak technicznie nadpłacić kredyt: dyspozycja online i w placówce banku

Nadpłata kredytu hipotecznego jest prostym procesem, choć konkretny mechanizm działania zależy od banku. Najczęściej całą operację można wykonać samodzielnie poprzez bankowość elektroniczną lub aplikację mobilną. W panelu obsługi kredytu zwykle dostępna jest opcja „nadpłata” lub „wcześniejsza spłata”, po jej wybraniu system poprosi o podanie kwoty oraz wskazanie, czy nadpłata ma skutkować skróceniem okresu kredytowania, czy obniżeniem miesięcznej raty. To właśnie w tym miejscu składasz formalną dyspozycję nadpłaty, która określa sposób dalszego rozliczania kredytu.

Drugą możliwością jest nadpłata w placówce banku, gdzie pracownik przygotuje formularz i przekieruje środki na właściwy rachunek kredytowy. Warto jednak pamiętać, że niektóre banki mogą pobierać za taką usługę dodatkową prowizję, dlatego najlepiej wcześniej sprawdzić tabelę opłat.

Jeśli wybierasz skrócenie okresu kredytowania, bank może wymagać zawarcia aneksu do umowy, ponieważ zmienia to formalne warunki spłaty. Należy upewnić się, czy aneks jest płatny i w jakiej wysokości. To ważny element, który może wpłynąć na ostateczną opłacalność nadpłaty. Po zaakceptowaniu dyspozycji i zaksięgowaniu nadpłaty bank powinien przesłać nowy harmonogram spłaty z uwzględnionymi zmianami.

Zakończenie kredytu: jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego warto pamiętać o ostatnim, formalnym kroku, czyli wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej. Dopiero wtedy nieruchomość staje się w pełni wolna od obciążeń i twoja. Procedura ta rozpoczyna się od uzyskania w banku dokumentu potwierdzającego spłatę kredytu oraz zgodę na wykreślenie hipoteki, czyli tzw. listu mazalnego lub zaświadczenia o zwolnieniu zabezpieczenia.

Po otrzymaniu dokumentu należy złożyć w sądzie właściwym dla danej księgi wieczystej wniosek KW-WPIS o wykreślenie hipoteki. Do wniosku dołącza się oryginał zaświadczenia z banku oraz potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej. Po rozpatrzeniu wniosku sąd usuwa wpis o hipotece, co oznacza, że nieruchomość jest już w pełni twoją własnością, bez jakichkolwiek obciążeń widocznych w księdze wieczystej.

Warto dopilnować tej procedury, ponieważ samo spłacenie kredytu nie powoduje automatycznego usunięcia hipoteki. Dopiero jej wykreślenie formalnie zamyka cały proces kredytowy.

Podsumowanie - na czym polega nadpłata kredytu hipotecznego?

Co to jest nadpłata kredytu, jak to działa i czy się opłaca? Nadpłata kredytu hipotecznego polega na wpłacaniu do banku większych kwot, niż wynikałoby to z harmonogramu spłacania rat kredytowych. Zwykłe raty kredytowe składają się z części kapitałowej i odsetek. A jak to wygląda w przypadku nadpłaty kredytu? Spłacasz kapitał czy odsetki? Jak liczona jest nadpłata kredytu hipotecznego? Jeśli decydujesz się nadpłacać kredyt, to wpłacana przez ciebie kwota zaliczana jest na poczet kapitału. Dzięki temu za sprawą nadpłaty kredytu możesz skrócić okres kredytowania lub zmniejszyć raty. Co jednak najważniejsze, nadpłacając raty, zmniejszasz całkowity koszt kredytowania. W ten sposób zaciągnięty w banku kredyt kosztuje cię mniej.

W przypadku nadpłacania kredytu masz dużą dowolność. Możesz nadpłacać kredyt ze stałym oprocentowaniem lub zmiennym. Poza tym możesz zdecydować się na comiesięczną nadpłatę kredytu lub na wpłacanie nadwyżek raz na jakiś czas. Wszystko zależy od twojej sytuacji finansowej. Musisz jednak liczyć się z prowizją za nadpłatę kredytu, którą bank może pobierać, jeśli zaczniesz nadpłacać kredyt w pierwszych 3 latach okresu kredytowania. W takim przypadku nadpłata kredytu może się nie opłacać. Zatem kiedy najlepiej zdecydować się na takie rozwiązanie? Gdy bank już nie będzie mógł naliczać prowizji od nadpłaty kredytu. Poza tym nadpłata kredytu najbardziej opłaca się przy wysokich stopach procentowych.

Do tego decydując się na nadpłatę kredytu, możesz liczyć na zwrot prowizji, którą bank nalicza za przyznanie kredytu. I pamiętaj, choć w zasadzie nie możesz uzyskać kredytu bez zgody małżonka, to już nadpłacanie kredytu jest jak najbardziej dozwolone.