Umowa przedwstępna - czym jest i co powinna zawierać?

Co daje umowa przedwstępna?

Kredyty hipoteczne mają to do siebie, że procedura ich przyznania trwa kilka tygodni. To sprawia, że sprzedający oraz kupujący nieruchomość powinni zabezpieczyć swoje interesy, aby doszło do tej transakcji. Tu właśnie stosuje się umowę przedwstępną nieruchomości. Jest ona regulowana przez zapisy art. 389-390 Kodeksu cywilnego. Celem zawarcia tej umowy jest zobowiązanie obu stron (sprzedawcy i kupującego) do zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym przypadku dotyczy to finalizacji transakcji zakupu nieruchomości.

Umowa przedwstępna zakupu domu lub innej nieruchomości pełni bardzo ważną funkcję. To gwarancja zawarcia w przyszłości umowy zakupu/sprzedaży nieruchomości. Zawiera się ją wtedy, gdy w danym momencie nie ma możliwości finalizacji docelowej umowy. Dzieje się tak m.in. w przypadku ubiegania się kupującego o kredyt hipoteczny w celu sfinansowania zakupu.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Co powinna zawierać umowa przedwstępna do kredytu hipotecznego, aby była uznana za wiążącą? Przede wszystkim dokument musi zawierać takie elementy jak:

• miejsce i data zawarcia umowy;
• dane obu stron transakcji, w tym: imiona i nazwiska, daty urodzenia, adresy zamieszkania, numery dowodów osobistych;
• określenie przedmiotu sprzedaży, prawa własności do nieruchomości oraz jej lokalizacji;
• cena nieruchomości (cena transakcji);
• termin umowy przyrzeczonej;
• podpisy stron.

Należy dopełnić wszelkich formalności, ponieważ brak istotnych elementów umowy przedwstępnej może skutkować jej nieważnością. Dokładnie zapoznaj się z tym, co powinna zawierać umowa przedwstępna zakupu mieszkania, aby uniknąć przykrej niespodzianki. Przy okazji dowiedz się, jakie dokumenty do kredytu hipotecznego są niezbędne.

Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?

Tak. Prawidłowo podpisana umowa przedwstępna jest wiążąca dla obu stron. Jednocześnie możliwe jest ingerowanie w jej zapisy, w tym m.in. wysokość transakcji. Nie spełnienie warunków umowy przedwstępnej i niezawarcie umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron, skutkuje określonymi konsekwencjami. Jeżeli od transakcji odstępuje kupujący, to przepada wpłacony przez niego zadatek (może być wyrażony w konkretnej kwocie lub w % wartości nieruchomości). Jeżeli od transakcji odstępuje sprzedający, to jego obowiązkiem jest zwrócenie zadatku, a także zapłaty na rzecz drugiej strony dodatkowej rekompensaty o wartości zadatku.

Umowa przedwstępna – ile czasu na kredyt? Obie strony powinny ustalić racjonalny termin. Standardowo jest to nawet do dwóch miesięcy. Wiąże się to z tym, że kilka tygodni trwa procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny i należy to uwzględnić w swoich założeniach.

Umowa przedwstępna – zadatek czy zaliczka?

Przy umowie przedwstępnej można postawić na zadatek lub zaliczkę. Z punktu widzenia obu stron zdecydowanie bardziej warto wybrać zadatek. Jest to związane z tym, że ten podlega przepadkowi, jeżeli kupujący odstąpi od zakupu nieruchomości lub rekompensacie, jeżeli stroną odstępującą jest sprzedający. Zaliczka nie powoduje takich konsekwencji i jest zwracana, dlatego stanowi słabsze zabezpieczenie interesu obu stron. Pamiętaj o tym, podpisując umowę przedwstępną zakupu działki lub innej nieruchomości. Ubiegając się o kredyt hipoteczny, dowiedz się też, co sprawdza bank przed udzieleniem kredytu.

Czy umowa przedwstępna musi być notarialna?

Zgodnie z przyjętymi zasadami umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że zawierana jest pomiędzy obiema stronami w formie pisemnej i bez udziału notariusza. Można jednak wybrać formę aktu notarialnego. Wiele osób decyduje się na to, w przypadku umowy przedwstępnej dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości (gruntu, mieszkania lub domu). Jest to związane z tym, że tego typu umowa daje lepszą ochronę obu stronom i powoduje określone konsekwencje, gdy jedna ze stron uchyla się od wypełnienia warunków umowy przedwstępnej i przystąpienia do podpisania umowy przyrzeczonej.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Zdarza się, że umowa przedwstępna jest nieważna. Kiedy się tak dzieje? Przede wszystkim wtedy, gdy w zapisach umowy brakuje kluczowych elementów, w tym m.in. ceny nieruchomości (lub innego przedmiotu transakcji) lub informacji na temat tego, kiedy i w jaki sposób zostanie podpisana umowa przyrzeczona. Wpływ na nieważność umowy ma m.in. to, że jedna ze stron podpisuje ją pod przymusem. Jeżeli zostanie to udowodnione, to kontrakt traci ważność.

Odmowa kredytu a umowa przedwstępna

Zdarza się, że bank odmówi udzielenia kredytu hipotecznego. Co w takiej sytuacji? Czy skutkuje to utratą zadatku? W umowie przedwstępnej zamieszcza się różne zapisy. Jednym z nich jest brak odpowiedzialności jednej ze stron za niedopełnienie warunków umowy, jeżeli nie jest to spowodowane ich winą. Oznacza to, że wówczas zadatek powinien być zwrócony. Zastanawiasz się, czy umowa przedwstępna jest potrzebna do kredytu? Okazuje się, że tak. To podstawa dla banku, aby uruchomić całą procedurę. Interesuje Cię ta tematyka? Koniecznie sprawdź, ile trzeba zarabiać, żeby wziąć kredyt hipoteczny. Zachęcamy też do analizy innych naszych artykułów.