Podczas zakupu lub sprzedaży nieruchomości warto dokładnie zapoznać się z jej księgą wieczystą. To w niej znajdują się najważniejsze informacje przedstawiające stan prawny nieruchomości. Dokument ten posiada oficjalny i urzędowy charakter. W tym artykule zebraliśmy dla Ciebie najważniejsze informacje na temat tego, co to jest księga wieczysta i czemu służy oraz jakie informacje można z niej wyczytać.

Spis treści:

Księga wieczysta – co to?

Zacznijmy od tego, co to księga wieczysta (KW). To jawny dokument, którego zadaniem jest ukazanie faktycznego stanu prawnego nieruchomości, w tym: mieszkań, domów, gruntów czy działek budowlanych. Księgi wieczyste stosuje się również dla spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Warto zwrócić uwagę na to, że księgi wieczyste prowadzone są zgodnie z zasadą domniemanej zgodności wpisów ze stanem faktycznym oraz zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej. To sprawia, że dane zawarte w księdze wieczystej można uznawać za wiarygodne.

Co daje księga wieczysta? Z punktu widzenia osoby nabywającej nieruchomość dokument ten potwierdza jej stan prawny. Ponadto można z niego dowiedzieć się, czy nieruchomość jest obciążona hipotekę, czy też prowadzona jest z niej egzekucja komornicza. Każdy kupujący powinien zwrócić na to baczną uwagę, aby uniknąć przykrych niespodzianek i związanych z tym nieprzyjemności. Jeżeli interesuje Cię tematyka nieruchomości i współfinansowania ich zakupu z użyciem kredytu, to warto dowiedzieć się też, czym dokładnie są oraz czym różnią się: hipoteka umowna, hipoteka przymusowa i hipoteka łączna.

Czy księga wieczysta jest obowiązkowa?

Wiesz już, czym jest księga wieczysta. Czy jest ona obowiązkowa dla każdej nieruchomości? Zgodnie z polskim prawem nie ma obowiązku zakładania, a następnie prowadzenia księgi wieczystej. Z drugiej strony właściciele zobowiązani są do udostępniania informacji na temat prawa własności do nieruchomości właśnie w księdze wieczystej. W praktyce więc dokument ten jest obowiązkowy przy nieruchomości poddawanej obrotowi, czyli nabywanej (w tym w formie kupna lub darowizny), jak i zbywanej.

Obowiązek właściciela regulowany jest przez art. 35 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz przez ustawę z dnia 7 września 2007 r. o ujawnieniu w księgach wieczystych prawa własności. Jest jednak pewne wyłączenie. Obowiązek posiadania księgi wieczystej nie dotyczy wybranych nieruchomości objętych dekretem z 26 października 1945 r. o własności gruntów na obszarze m.st. Warszawy oraz nieruchomości znajdujących się na tzw. Ziemiach Odzyskanych.

Jak wygląda księga wieczysta?

Zastanawiasz się, jak wygląda księga wieczysta? To nic innego, jak rozbudowana tabela podzielona na kilka działów. W tej tabeli znajdują się kluczowe informacje na temat danej nieruchomości. Dokument ten przechowywany jest w sądzie rejonowym. Dostęp do pełnej wersji księgi wieczystej jest ograniczony i tylko wybrane informacje z niej są jawne i publiczne. Rejestr dostępny jest w wersji online oraz w wersji papierowej.

Ile działów ma księga wieczysta?

Księgi wieczyste są podzielone na cztery działy. W każdym z nich znajdują się inne informacje na temat nieruchomości. Poniżej w dużym skrócie wskazano na dane, które umieszcza się w poszczególnych działach księgi wieczystej:

  • dział I – zawiera oznaczenie nieruchomości oraz wpisy dotyczące praw związanych z jej własnością;
  • dział II – zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego nieruchomości;
  • dział III – zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyłączeniem hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, a także wpisy dotyczące innych praw i roszczeń (ponownie z wyłączeniem roszczeń dotyczących hipotek);
  • dział IV – zawiera wpisy dotyczące hipotek.

Księga wieczysta – jak czytać?

Co zawiera księga wieczysta? Jak już wspomniano, zawiera kluczowe informacje na temat nieruchomości, w tym wskazuje na jej właściciela (lub właścicieli), a także nad to, czy pod dane nieruchomości były brane i wciąż są spłacane kredyty hipoteczne, czy hipoteka została już wykreślona.

Podstawowe informacje znajdujące się w księdze wieczystej to:

  • numer działki;
  • identyfikator działki;
  • obręb ewidencyjny nieruchomości;
  • dokładny adres nieruchomości;
  • powierzchnia nieruchomości;
  • przeznaczenie nieruchomości;
  • rodzaj prawa do własności oraz jego treść;
  • służebność;
  • ewentualne egzekucje komornicze z nieruchomości;
  • inne prawa (prawo pierwokupu, dożywocia, najmu, dzierżawy);
  • ustanowienie hipoteki na nieruchomości;
  • dane na temat wierzyciela hipotecznego;
  • kwota hipoteki;
  • termin spłaty wierzytelności hipotecznej.

Oczywiście w przypadku nieruchomości kupowanych za gotówkę bez posiłkowania się kredytem (w tym m.in. kredytem pod zastaw nieruchomości), w księdze wieczystej brakuje danych na temat tego zobowiązania i dział IV pozostaje pusty.

Gdzie jest księga wieczysta?

Za prowadzenie rejestru ksiąg wieczystych odpowiada sąd rejonowy właściwy ze względu na lokalizację danej nieruchomości. Obecnie dostęp do tego dokumentu można uzyskać w formie papierowej lub elektronicznej (za pośrednictwem portalu ekw.ms.gov.pl). W internecie wystarczy wpisać numer księgi, aby uzyskać dostęp do jawnych danych na temat danej nieruchomości. Jak znaleźć numer księgi wieczystej? W tym celu można skorzystać m.in. z rządowego portalu ekw.plus, z dokumentów takich jak akt notarialny lub zawiadomienie z sądu o założeniu księgi wieczystej czy wprowadzeniu w niej zmian, a także po kontakcie z wydziałem geodezji w urzędzie miasta, gminy lub starostwie powiatowym. Dane takie dostępne są też w sądzie rejonowym. Zazwyczaj nie ma przeciwwskazań ku temu, aby taki numer osobie zainteresowanej kupnem nieruchomości przekazał również obecny właściciel.

Wiedza na temat księgi wieczystej i zawartych w niej danych jest bardzo przydatna. Należy trzymać rękę na pulsie, aby znajdowały się w niej aktualne dane. Masz trudności z czytaniem księgi wieczystej? Wówczas warto skonsultować się z urzędnikiem lub innym specjalistą w tym zakresie.

Źródło: