Chcesz zaciągnąć duży kredyt, a bank domaga się odpowiedniego zabezpieczenia? Jeśli masz kilka nieruchomości, możesz skorzystać z tzw. hipoteki łącznej. Na czym to polega? Sprawdź, czym jest hipoteka łączna, kiedy się ją stosuje oraz jak można ją wykreślić.

Spis treści:

Hipoteka łączna – co to jest?

Na pewno nieraz spotkałeś się z pojęciem hipoteki. Dla przypomnienia – jest to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności, takich jak kredyty hipoteczne. Polega ono na tym, że jeśli przestaniesz spłacać swoje zobowiązanie, bank będzie mógł przejąć nieruchomość objętą hipoteką. W ten sposób odzyska całość lub część pożyczonej kwoty. Natomiast w przypadku hipoteki łącznej wierzytelność zabezpieczona jest na kilku nieruchomościach. Na czym to polega?

Informacje na ten temat znajdują się w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece w art. 76. Zgodnie z przepisami wierzyciel może zabezpieczyć swoją wierzytelność na więcej niż jednej nieruchomości, przy czym każda z nich odpowiada za całość długu. Jest to tzw. odpowiedzialność solidarna nieruchomości.

Hipoteka łączna najczęściej stosowana jest w następujących przypadkach:

  • Kupujesz jedną nieruchomość, ale hipoteka ustanawiane jest zarówno na tej nieruchomości, jak i innej, którą posiadasz. Wówczas możesz uzyskać większą kwotę kredytu lub nie będziesz musiał wnosić wkładu własnego.
  • Kilka różnych nieruchomości stanowi jedną funkcjonalność. Mogą być to np. dom, garaż i działka, które mają osobne księgi wieczyste. Wówczas możesz wziąć kredyt hipoteczny z hipoteką łączną ustanowioną na każdej z tych nieruchomości.
  • Kwota kredytu jest na tyle duża, że przekracza wartość jednej nieruchomości, dlatego zabezpieczenie ustanawiane jest na kilku nieruchomościach, których jesteś właścicielem.
  • Gdy dochodzi do podziału nieruchomości, która wcześniej została obciążona hipoteką, to każda część będzie stanowiła zabezpieczenie dla banku.

Hipoteka łączna przypomina tradycyjną hipotekę i ma charakter hipoteki umownej. Jedyną różnicą jest liczba nieruchomości, a to z kolei przekłada się na wyższe opłaty notarialne.

Dodajmy, że hipoteka łączona ustanawiana jest po pozytywnej decyzji sądu. Oznacza to, że hipoteka zaczyna istnieć, gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej. Jednocześnie taka hipoteka może obciążać nieruchomość od momentu złożenia wniosku o dokonanie wpisu.   

Hipoteka łączna na nieruchomościach różnych właścicieli

Hipoteka łączna może dotyczyć kilku nieruchomości należących do jednej osoby lub do różnych osób. W tym drugim przypadku właściciel danej nieruchomości musi wyrazić zgodę na ustanowienie hipoteki na swoim majątku jako zabezpieczenie wspólnego zobowiązania. Wszystko dlatego, że hipoteka łączna nie jest rodzajem hipoteki przymusowej.

Warto podkreślić, że wszyscy właściciele nieruchomości obciążonych hipoteką łączną odpowiadają za całość zadłużenia, a nie tylko za część odpowiadającą ich udziałowi. Wynika to z tego, że wierzycielowi zależy na pełnym zaspokojeniu roszczenia, a rozkład majątku pomiędzy właścicielami poszczególnych nieruchomości nie ma dla niego znaczenia. 

Hipoteka łączna a sprzedaż jednej nieruchomości

Sprzedaż jednej z nieruchomości, która objęta jest hipoteką łączną, nie jest łatwa. Wszystko dlatego, że na każdej z nieruchomości ciąży zobowiązanie w pełnej wysokości. A to oznacza, że wysokość zobowiązania jest zazwyczaj dużo większa niż wartość jednej nieruchomości. Dlatego, aby sprzedać taką nieruchomość, najlepiej byłoby wcześniej spłacić cały kredyt. Skąd wziąć na to środki, jeśli nie masz wystarczających oszczędności? Rozwiązaniem jest sprzedaż wszystkich nieruchomości objętych hipoteką łączną, co powinno wystarczyć na spłatę całego kredytu. A jeśli będziesz chciał kupić kolejną nieruchomość, przejrzyj aktualny ranking kredytów hipotecznych, aby znaleźć najbardziej atrakcyjne kredytowanie.

Poza tym zawsze możesz próbować renegocjować umowę z bankiem. Możesz zaproponować częściową spłatę kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży jednej z nieruchomości i zastąpienie hipoteki łącznej hipoteką tradycyjną. Jednak takie rozwiązanie należy do rzadkości. 

Jak wykreślić hipotekę łączną?

Jak tylko spłacisz swój kredyt hipoteczny, możesz rozpocząć procedurę wykreślania hipoteki łącznej z księgi wieczystej. W tym celu musisz złożyć w banku wniosek o wydanie listu mazalnego. Należy go dostarczyć do wydziału ksiąg wieczystych sądu wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki. Co ważne, musi być to sąd właściwy dla adresu danej nieruchomości, a to oznacza, że w przypadku kilku różnych nieruchomości mogą być to różne sądy.

Dodajmy, że wykreślenie hipoteki trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, ale samo postanowienie ma moc wsteczną. 

Podsumowanie: Na czym polega hipoteka łączna?

Hipoteka łączna polega na ustanowieniu wierzytelności na więcej niż jednej nieruchomości. Najczęściej stosowana jest w przypadku wysokich kredytów, gdy wartość jednej nieruchomości nie wystarcza do zabezpieczenia całości zobowiązania. Nieruchomości objęte hipoteką łączną mogą należeć do jednej lub kilku osób, przy czym ustanowienie zabezpieczenia wymaga zgodny każdej z nich.

Źródło: